Участие в таких мероприятиях некоторых известных оппозиционных фигур наталкивает на мысль, что активизация дольщиков объясняется традиционным стремлением нашей оппозиции найти недовольных, собрать их на митинг и по возможности привлечь ко всему этому внимание иностранных организаций. Логично, что оппоненты власти заинтересованы в этом именно сейчас, в период успешного председательства Казахстана в ОБСЕ и преддверии саммита организации в Астане. Обманутые дольщики, чьи квартиры пока еще не сданы по программе Фонда недвижимости ФНБ «Самрук-Казына», – вполне подходящий протестный контингент. Но с ними нужно спешить, ведь те, кто уже получил ключи от своих квартир, теперь не выйдут на площадь.

Любопытно, что как раз в сентябре состоялся официальный визит в Казахстан специального докладчика ООН по вопросу о достаточном жилье Ракель Рольник. Целью визита, организованного по приглашению правительства, была оценка реализации в Казахстане фундаментального права человека на достаточное жилище. У г-жи Рольник прошли встречи с представителями министерств, с акимами Астаны и Алматы, членами Верховного суда, омбудсменом, секретарем национальной комиссии по правам человека при президенте Казахстана. Конечно, в ходе своего визита Ракель Рольник встречалась не только с представителями правительства. Она посещала голодающих дольщиков, осматривала недостроенные объекты в Астане, выезжала в районы стихийной застройки в пригородах Алматы. По поводу последних спецдокладчик сделала несколько достаточно жестких заявлений, подчеркнув, в частности, что даже с самовольно занятых участков людей выселять нельзя, так как это нарушает фундаментальное право человека на жилище. Власти, по ее словам, должны позаботиться о том, чтобы создать необходимые условия мигрантам, еще не решившим своих проблем. Хотя в свете сказанного Ракель Рольник не совсем ясно, поняла ли она суть вопроса, ведь речь идет о стихийном захвате земель, относящихся к муниципальной собственности. Большой вопрос, готовы ли в ООН оправдать «право» на столь внеправовое поведение. Готова ли г-жа Рольник аналогично критиковать внутреннюю миграционную политику властей Китая, где въезд на ПМЖ в Пекин, Шанхай, Шэньчжэнь и некоторые другие города закрыт для населения других регионов? Или, скажем, недавнее решение французских властей выселить из-под Парижа приехавших туда несколько лет назад румынских цыган? Стоит заметить, что в Казахстане пока очень либерально подходят к заселению крупных городов приезжими, но в скором будущем, вполне возможно, эта политика изменится. Решение руководства Алматы ввести прописку с ограничением количества проживающих – ясный сигнал о том, что вопрос уже назрел.

Между тем и претензии к государству по жилищным вопросам стали одной из основных тем. В начале сентября активисты известного движения дольщиков «Оставим народу жилье» собрали в Алматы пресс-конференцию, на которой раскритиковали деятельность АО «Фонд стрессовых активов» (ФСА). По их утверждениям, деньги, выделенные государством на помощь дольщикам, сотрудники фонда использовали не по назначению. Участники мероприятия попеняли государству за то, что оно слишком медленно решает их проблемы, нарушая тем самым их конституционное право на жилье. «Вот создали для помощи нам Фонд стрессовых активов, влили в него миллиарды тенге. А кому этот фонд помог? Мы как три года назад ходили без жилья – так и ходим. У людей уже лопается терпение!» – заявил один из пострадавших дольщиков Амангельды Шобдарбаев. Примерно в те же дни газета Central Аsia Monitor продолжила тему, рассказав, как мучаются дольщики жилого комплекса «Премьера» в Карасайском районе Алматинской области. Они «обвинили ФНБ «Самрук-Казына» в неэффективном менеджменте и умышленном затягивании вопроса выделения финансовых ресурсов, а также в разбазаривании государственных средств, – сообщает издание. – Доведенные до отчаяния люди третий год пытаются добиться завершения строительства многострадального объекта… Уже полтора года руководство фонда в лице Госмана Амрина, как считают дольщики, морочит людям головы». Далее цитируется требование героев публикации: «Обращаемся к акиму Алматинской области Серику Умбетову с просьбой предоставить четкий план достраивания ЖК «Премьера» – с суммами и датами».

Во всех подобных публикациях и выступлениях обращает на себя внимание требовательный тон. Недовольные темпами завершения брошенных коммерческих строек, апеллируя к правительству, акцентируют внимание на том, что оно «обещало, но не сделало». Они жалуются, что государство «не держит слова», «обманывает», а ведь «обязано» решить их проблемы. Выглядит все это как-то совсем не рыночно, а очень по-советски. Да и те чувства, на которых пытаются играть недовольные, тоже родом из памятной всем нашим старшим поколениям большой страны: центральное среди них – ожидание, что кто-то тебе обязательно должен помочь.

Конечно, трудно было бы ожидать, что эти чувства и эмоции будут понятны иностранным наблюдателям, таким как г-жа Рольник, но во всяком случае это уже проверенный способ стимулировать протестные настроения в обществе. Можно вспомнить, что в соседней Киргизии тоже все начиналось именно с земельного вопроса, точнее, с неспособности властей остановить самозахватчиков земли на окраинах Бишкека. Последнее привело к массовой захватнической реакции толпы – что называется «забирай и дели». Это опасная игра, которую в правовом обществе допускать никак нельзя.

Правовые коллизии

Конечно, дольщиков, обманутых нечестными строительными фирмами, искренне жаль. Они оказались в долговой кабале и без жилья, и во многом этому способствовали те либеральные правила игры, которые существовали до кризиса в финансово-кредитной и строительной сфере. Государство, безусловно, несет ответственность за то, что эти правила игры не были своевременно ужесточены. И в данном плане решение обеспечить достраивание незавершенных объектов долевого строительства выглядит логичным.

Однако примечательно, что Казахстан оказался единственной страной, где было принято такое решение. Тогда как возникновение «мыльного пузыря» в секторе недвижимости на фоне либерального регулирования и бурного притока инвестиций – явление в мировой практике нередкое. Оно наблюдалось во многих государствах, где был инвестиционно-строительный бум. Так было в Японии на рубеже 1980–1990-х годов, в Малайзии, Корее и Сингапуре в период азиатского кризиса 1998 года. Так обстояли дела в Восточной Европе, странах Прибалтики, в крупных городах соседней России накануне последнего глобального кризиса. Но нигде и никому правительства еще не компенсировали – ни частично, ни полностью – коммерческие потери от вложения в лопнувший «пузырь». Лишь Астана, оценив ресурсы, решила поддержать людей, попавших в сложную ситуацию.

Говоря об этом, нельзя не задаться вопросом: почему стала возможна та неприятная история, в которой оказались казахстанские дольщики? Почему подобных проблем не было, например, в США или Западной Европе? Ответ очевиден: у нас до кризиса система сопутствующих правовых государственных институтов, которые должны контролировать и регулировать строительную индустрию и систему финансовых отношений в секторе недвижимости, оказалась недостаточно эффективной. В частности, органы, обеспечивающие контроль строительной сферы, не гарантировали строгий отбор участников рынка и защиту средств, собираемых с дольщиков. Это нехорошая, но в общем весьма типичная особенность восточных обществ: формально институты существуют, но их деятельность не всегда обеспечивает неукоснительное следование закону и наличие жесткой системы сдержек.

Если же говорить о юридической стороне вопроса с казахстанскими дольщиками, то здесь существовало две проблемы. Во-первых, не были прописаны требования к финансовым резервам фирм, занятых в долевом строительстве. Либеральная система лицензирования обеспечила доступ к строительному бизнесу десяткам фирм, не обладавших даже минимальным капиталом, необходимым для такой деятельности. Их бизнес состоял в том, чтобы собрать деньги с дольщиков и строить. Во-вторых, не была сформирована твердая система гарантий и ответственности фирм по принятым на себя финансовым обязательствам. Поэтому, например, более крупные участники рынка могли себе позволить не только собирать деньги с дольщиков, но и привлекать кредиты и начинали одновременно по несколько крупных объектов. В большинстве проектов привлеченные долевые средства шли не на тот конкретный объект, по которому фирма несет обязательства перед дольщиками, а как в классической «пирамиде» – на строительство новых комплексов. Но всем было хорошо: и строители, и инвесторы хорошо зарабатывали на росте цен. Итогом такой ситуации становилось безостановочное раскручивание спекулятивного роста цен.

Заметим, что сейчас регулирование во многом изменилось. Юридические права дольщиков получают в общей сложности 21 степень защиты. Государство ввело нормы, которые увеличивают число участников проекта долевого строительства, серьезно ужесточают лицензирование проектной компании, и в целом исключают возможность участия в долевом строительстве маломощных строительных фирм. В проекте участвуют компания-застройщик, дольщик, банк-агент и инвестор. Банк-агент на основании трехстороннего договора с дольщиком и застройщиком принимает на депозит деньги дольщиков и перечисляет их застройщику только после ввода в эксплуатацию жилого дома. Инвестор – участник проекта, финансирующий работу застройщика (им может быть и банк-агент). В этой схеме застройщик ничего не решает, на нем лежит только надлежащее выполнение работ. Он не сам юридически участвует в долевом строительстве, а создает отдельную проектную компанию на каждое жилое здание.

Однако до кризиса, повторимся, все было совсем иначе, и те, кто вкладывал свои деньги в долевое строительство, вступая в юридические отношения с подобными фирмами, не могли не знать, что идут на серьезный риск. Им были известны правовые издержки существующей системы, и это было их личное решение – вступать или не вступать в столь рискованный коммерческий проект. Ведь всегда существовал выбор: можно было купить готовую недвижимость – уже построенную или вторичную. Но участники долевых проектов предпочитали экономить, так как строительные фирмы предлагали еще не существующее жилье «на этапе котлована» существенно дешевле. К тому же среди дольщиков было много тех, кто стремился заработать на спекулятивном росте цен, то есть их вложения носили сугубо инвестиционный характер. Купив на долевой основе квартиру, они через год могли ее перепродать и заработать кратную прибыль.

Средства таких инвесторов, собственно, выступали основным фактором спекулятивного перегрева сектора недвижимости. То есть дольщики из числа тех, кто покупал сразу по нескольку квартир для перепродажи, нанесли серьезный вред рынку. Их спекуляции во многом спровоцировали последующий обвал отрасли. В частности, именно благодаря свободному привлечению долевых средств, которое не было урегулировано в плане гарантий и ответственности, на рынок пришли многочисленные фирмы-мошенники.

Если говорить об экономике вопроса, то здесь нельзя опять не вспомнить и о многочисленных самозахватчиках земли на периферии крупных городов – о тех, на чьи проблемы наши НПО так стремились обратить внимание спецдокладчика ООН и других наблюдателей. Эти люди незаконно захватывали землю, строили здесь жилье, а затем каким-либо способом (как правило, через коррупционные схемы) стремились его узаконить и продать. По сути, это был незаконный бизнес, обусловленный спекулятивным ростом цен. А массовость данного явления, опять-таки, объяснялась правовой неурегулированностью и недостаточной эффективностью контролирующих институтов. На окраинах городов возникали целые стихийные микрорайоны из домов частного сектора, построенных на захваченных участках. Когда государство спохватилось, было уже поздно решать проблему в рамках существующего правового поля. Самозахватчики, безусловно, грубо нарушили закон, но их оказалось слишком много, чтобы обеспечивать верховенство закона путем сноса незаконных домов. Пример алматинского «Шанырака» наглядно показал, насколько это может быть опасно. Единственным правовым выходом стало объявление амнистии на такие активы, как недвижимость самозахватчиков, и проведение легализации имущества. Отметим, что в данном плане, как и в вопросе с дольщиками, государство еще и пошло навстречу людям – позволило им узаконить дома и участки, а также занялось подводом коммуникаций, строительством в новых стихийных районах дорог, школ, больниц. Где еще в мире власти поступали так? Если сравнивать с зарубежной практикой, то, опять-таки, трудно найти прецеденты подобного рода. В странах Европы и США за самовольный захват муниципальной земли предусмотрены жесточайшие санкции.

Кто кому должен

Возникает логичный вопрос: должно ли государство сегодня что-либо тем же дольщикам? Есть ли у последних моральное право требовать от акиматов «четкий план достраивания с суммами и датами» или жаловаться международным наблюдателям на то, что «Самрук-Казына» «затягивает» строительство?

А если бы в госфонде вообще решили свернуть завершение долевых объектов? Ведь формально и юридически здесь никто никому и ничего не должен. Вложение в стройку на этапе котлована было коммерческим выбором дольщиков. Они рисковали и проиграли. По-человечески им можно сочувствовать, но не в том случае, когда они начинают требовать от государства решения своих частных проблем. Можно голодать, устраивать пикеты и митинги, создавать общественные объединения. Но не стоит забывать, что с юридической точки зрения обязательства по вводу и предоставлению жилья, которые были заложены в договорах с дольщиками, являются обязательствами частных субъектов рынка. Государство к этому никакого отношения не имело, и никаких гарантий в рамках этих частных отношений оно не несло.

То, что стройфирмы в значительной своей части оказались банкротами, как уже отмечалось, стало следствием их спекулятивной стратегии, а зачастую и прямого мошенничества. Миссия государства в данной ситуации заключалась в привлечении мошенников к ответственности согласно закону, и оно это сделало. А в остальном, любопытно, какие могут быть претензии? Тот факт, что в период кризиса Астана решила еще и помочь обманутым гражданам, попавшим в долговую кабалу, – явление, как уже отмечалось, беспрецедентное. Казахстан стал единственным примером в истории последнего мирового кризиса, где власти предприняли подобный шаг. С человеческой точки зрения его можно рассматривать исключительно как жест доброй воли. Конечно, в экономическом плане немаловажно, что, направляя средства на завершение долевого строительства, фонд «Самрук-Казына» на пике кризиса решал не только социальные проблемы тысяч обманутых казахстанцев, но и экономические задачи: оживление строительного сектора, поддержание занятости и внутреннего спроса. Но теперь в экономике возобновился рост, и бюджетные вливания остро нужны на таких направлениях, как модернизация, стимулирование инновационных предприятий и проектов.

Все по плану?

В фонде недвижимости при ФНБ «Самрук-Казына», впрочем, на последние публичные акции заинтересованных организаций смотрят сдержанно и спокойно. Здесь понимают, что люди устали ждать, что нервы у многих сдают и это выливается в нелицеприятные высказывания. Как понимают и то, что существующую напряженность заинтересованы использовать в своих целях оппозиционные круги, которым сейчас катастрофически не хватает поводов для критики властей. Все это естественно, как и то, что правительство целенаправленно выполняет план ввода объектов по программе жилищного строительства.

3 сентября фонд недвижимости отчитался перед Президентом РК Нурсултаном Назарбаевым о мерах поддержки долевого строительства. Как сообщает «Казинформ», председатель правления АО «ФН «Самрук-Казына» Госман Амрин считает темпы реализации программы нормальными и соответствующими плану. Он доложил главе государства о промежуточных результатах работы фонда, сообщил, какие объекты будут вводиться в 2010 и 2011 годах. «Та задача, которая перед нами стояла по стабилизации сектора недвижимости, в целом решается», – отметил г-н Амрин. По данным на первое августа, фондом были заключены договоры по финансированию 27 объектов незавершенного строительства на общую сумму 90,47 млрд. тенге, или почти 700 млн. долл. Из них 24 объекта расположены в столице, два – в Алматы и один – в Алматинской области.

Среди упомянутых объектов, кстати, есть и те, чьи дольщики в последнее время проявляют публичную активность. Но на большинстве объектов владельцы квартир ведут себя терпеливо и спокойно. В начале года, как сообщил руководитель фонда, были сданы жилые комплексы «Аль-Арка» (153 квартиры) и «Акжайык» (96 квартир). До конца года готовятся к полной сдаче еще восемь объектов и по одной очереди четырех незавершенных объектов. «Тем самым планируется решить проблемы 1502 дольщиков, выкупить 111,8 тыс. квадратных метров жилых площадей и 13,3 тыс. кв. м коммерческих площадей, – сообщает пресс-служба фонда. – Финансирование еще восьми объектов на общую сумму 43,8 млрд. тенге находится на различных стадиях рассмотрения. Таким образом, в рамках работы по финансированию объектов планируется решить проблемы 3304 дольщиков, выкупить 707 тыс. кв. м общей площади, в том числе жилой площади – 491 тыс. кв. м (5775 квартир), коммерческой – 216 тыс. кв. м».

Возвращаясь к истории вопроса, стоит напомнить, что в 2009–2010 годах, как планировалось, должны были получить достроенное жилье 32 тысячи дольщиков. Значительная часть этого количества уже вселилась в квартиры, а всего с начала программы государство решило проблемы порядка 65 тыс. дольщиков. В целом речь идет об очень масштабных вложениях. При этом правительство выдвинуло свои жесткие требования по экспертизе проектов, отличные от проектных стандартов частных компаний. Как уже сообщалось, некоторые проекты частных стройфирм в Алматы и Астане были признаны недоработанными по сейсмическим и другим параметрам, и здесь государство пошло на увеличение финансирования, чтобы обеспечить безопасность жильцов. В общем, завершение начатого строительства – дело длительное и весьма кропотливое.

Очевидно, история кризиса в жилищном строительстве стала полезным уроком на будущее как для общества, так и для государства. Широким слоям населения пример пострадавших дольщиков наглядно показал, что не бывает легких денег без риска все потерять. Ушла присущая периоду общего роста эйфория, на смену которой приходит трезвая оценка каждым своих возможностей. Государство тоже делает свои выводы, которые отражаются и на новых регламентах строительной отрасли, и на бюджетных жилищных программах. В частности, кризис показал, что основной платежеспособный спрос на жилье, который существует, концентрируется в крупных городах, и это жилье совсем не того класса, на который ориентировались компании-застройщики. Населению нужны не элитные жилые комплексы, а доступные по цене компактные квартиры эконом-класса, а также арендные дома. Но главное, над чем следует серьезно подумать власти, это обеспечение реальной стабильности института собственности. Приоритет ее незыблемости должен быть безусловным, чтобы ни у кого, как недавно в Киргизии, потенциально не могло возникнуть мысли безнаказанно захватить какой-нибудь участок земли. Также нужно серьезно поработать над вопросами внутренней миграции, которая благодаря либерализму нашей правовой среды может со временем выйти из-под контроля, особенно в крупных городах. Вряд ли Астане нужны проблемы, подобные тем, с которыми столкнулись французские власти в предместьях Парижа после десятилетий самого либерального режима въезда в столичный регион. На ошибках учатся, и очень хорошо, что нам такая возможность предоставлена сейчас, в ситуации, когда в свете прошедшего кризиса еще не поздно все отрегулировать и исправить.