Отголоски спада

Несмотря на то, что экономика Казахстана быстро восстанавливается после кризиса, об участии банков в ее дальнейшем развитии сегодня можно встретить противоречивые мнения. Государство сделало очень многое, чтобы удержать финансовую систему и не допустить ее долгового коллапса. И оно действительно выправило ситуацию, взяв под свое управление три наиболее проблемных банка и проведя реструктуризацию их внешних долгов. Результатом стало списание в общей сложности 11 миллиардов долларов из 45 млрд., которые банки были должны зарубежным кредиторам. Ведущие банки остались на плаву, имеют сегодня позитивные балансы и вполне устойчивы. Все это большой плюс для отечественной финансовой системы. Но есть и минус. Он заключается в наследии сдувшегося «пузыря» в недвижимости, с которым системе, очевидно, предстоит работать и развиваться дальше. Кредитный мыльный пузырь, созданный во многом самими банками за счет дешевых внешних займов и активного финансирования спекуляций с недвижимостью и землей в период общего роста, уже давно в прошлом. Но он продолжает оказывать влияние на деятельность банков через замороженные в квартирах и земельных участках «плохие» долги. Чтобы «опухоль» «плохих» долгов не росла дальше, угрожая стабильности, финансисты фактически заморозили новое кредитование. В реальном секторе экономики, малом бизнесе, ипотеке, рознице сейчас практически нет коммерческих кредитов вне программ государства, которые можно было бы получить на достаточно выгодных и доступных условиях. Исключение составляют разве что некоторые иностранные банки, хотя и они работают крайне осторожно. Основной вопрос здесь в том, насколько бремя накопленных «плохих» долгов будет критично с точки зрения дальнейшего развития кредитования.

Рынок недвижимости в данном плане имеет большое значение, поскольку от цен на нем во многом зависит конечная возвратность накопленных системой «плохих» долгов. А здесь ситуация, к сожалению, не вселяет оптимизма. Сегодня вспоминаются предостережения, которые звучали около года назад по поводу возможного массового «сброса» банковской залоговой недвижимости на рынок по демпинговой цене. Особенно беспокоились по этому поводу риэлтерские фирмы и близкие к ним структуры. «Закрома банков переполнены залоговой недвижимостью, – отмечалось в октябрьском обзоре за 2009 год Ассоциации оценщиков Казахстана. – В кредитном портфеле банков на долю займов, выданных под залог недвижимости, приходится более 60 проц.». Как тогда прогнозировало руководство ассоциации, отсутствие ликвидности уже в начале 2010 года заставит банки пренебречь дешевизной залогов и постараться вернуть хоть какие-то деньги, выставляя залоговую недвижимость по низкой цене.

Предупреждения оценщиков, правда, не сбылись: массового выброса дешевых залоговых квартир на рынок за прошедший год так и не наблюдалось. Вместе с тем залоги в виде квартир продолжали дешеветь, а их доля существенно не сократилась. То есть проблема никуда не делась. По данным АФН РК, в стоимостном выражении на долю заложенной недвижимости к концу 2009 года приходилось 42,3 проц. от общего объема залоговой базы, на другие виды залогов (в частности землю) – 27 проц. По данным за полугодие 2010 года, эти параметры почти не изменились (41,0 и 29,4 проц. соответственно).

Стоит отметить, что если недвижимость представляет интерес как инструмент возврата замороженных долгов в будущем, то этого, скорее всего, нельзя сказать о земельных участках. За 2009 год участки, расположенные на периферии Алматы, по данным «РБК Центральная Азия», упали в цене вдвое по сравнению с 2008 годом, в среднем по Казахстану был зафиксирован спад в полтора раза. Но это еще не было «дно». Согласно данным последнего обзора Business Resource, на октябрь 2010-го земля в Казахстане подешевела уже в три раза по сравнению с 2008 годом. То есть тенденция спада сохраняется, рынок восстанавливает реальный баланс спроса и предложения. Многократная переоцененность земельных участков в недавнем прошлом была обусловлена в основном спекулятивными играми. Из-за непомерных ценовых аппетитов спекулянтов, желающих как можно дороже перепродать землю, банки и другие инвесторы получали ложные сигналы о бурном росте спроса на нее. Банки дополнительно разогревали спрос, и круг замыкался: даже в непрестижных районах цены участков подскакивали в разы, а в престижных их уровень достигал уже несуразных значений, круг замыкался. В итоге пузырь лопнул, и теперь идет обратный процесс. Причем обесценивание земельных активов продолжается не только в силу отсутствия интереса к ней у строителей или спекулянтов, но и просто по инерции.

Надежда не умирает?

Когда ожидать разворота этих тенденций, сказать пока очень трудно. В начале ноября Нацбанк РК опубликовал итоги экспертного опроса специалистов банков по рынку недвижимости. Согласно исследованию, финансисты питают осторожный оптимизм в вопросе о «плохих» долгах, полагая, что их медленный прирост, не прекращавшийся с начала кризиса, должен остановиться, поскольку ситуация на рынке недвижимости наконец стабилизировалась. Банковские аналитики прогнозируют медленное оживление рынка в обозримом будущем, называя в качестве основных причин улучшение макроэкономической ситуации и постепенный рост деловой активности в стране. В этой связи, как надеются банкиры, в 2011 году должна снизиться острота проблемы дальнейшего обесценивания залогового имущества.

Но характерно, что похожие мнения на эту тему звучали и год назад. Тогда в рамках аналогичного опроса эксперты делали похожие выводы – что цены на недвижимость в IV квартале 2009 года прекратили спад и с начала 2010-го залоги прекратят падать в цене. Это, как предполагалось, должно было приостановить падение ликвидности замороженных в залогах активов, а также остановить рост невозвратов в кредитном портфеле банков. Но тенденция, к сожалению, сохранилась – «плохие» долги хотя и медленно, но росли. Так, если в IV квартале 2009 года совокупная доля сомнительных займов V категории (с просрочкой свыше трех месяцев) и безнадежных составляла 30,4 проц., то на 1 октября 2010 года их доля достигла уже 33,7 проц. от совокупного ссудного портфеля. Рост невозвратов за последний год, как видим, был не таким резким, как на пике этого процесса в первой половине 2009 года. Но он продолжается, как и тесно связанный с ним процесс удешевления залоговых активов. Как итог в системе по-прежнему имеет место порочный круг: заемщики из-за ухудшения своего финансового положения и видя, как недвижимость дешевеет, отказываются от ставших слишком невыгодными обязательств по ипотечным займам. В результате залоговое жилье переходит в банк, но реализовать обесцененный залог по справедливой цене нереально. Растущее долговое бремя, несмотря на запущенные программы по рефинансированию ипотеки и ее удешевлению, продолжает отрицательно влиять на ликвидность банковской системы, оставаясь в ней своего рода балластом и мешая активизировать кредитование экономики. Тренд обесценивания, как видим, в 2010 году продолжается, невзирая на оптимистичные прогнозы. А ведь еще в прошлом году мнение, что рынок достиг «дна», исходило не только от заинтересованных коммерческих структур, но даже и от официальных лиц – например, такую точку зрения в конце года высказывал аким Алматы Ахметжан Есимов. В этой связи экономисты в последнее время стали задавать вопрос: а способны ли вообще банки в Казахстане выполнять свою базовую миссию – эффективно и доступно кредитовать экономику?

Банкирам следует отдать должное: они пытаются по возможности избавиться от балласта. Однако делают это не любой ценой. В конце 2009 – начале 2010 года, как уже отмечалось, со стороны ряда крупных риэлтерских контор звучали опасения, что цены на недвижимость падают именно из-за залоговой политики банков: якобы «сброс» залогов банками ведет к дальнейшему обвалу цен. Однако практика свидетельствует об обратном: на аукционах по продаже залоговых квартир трудно найти дешевое жилье. Банки отнюдь не демпингуют, роняя цену ниже рыночной, а, наоборот, активно стремятся «отбить» свои потери, предлагая проблемные залоги по цене существенно выше рынка. Причем такую линию поведения они сохраняют уже долго. Так, осенью прошлого года при средней стоимости квадратного метра жилья в самом непрестижном Турксибском районе Алматы банки выставляли залоговое жилье в этом же районе на электронных аукционах по 1700 долл. В наиболее престижном Медеуском районе, где было построено особенно много недвижимости, при среднерыночной цене в 2090 долларов за «квадрат» банки просили за залоговые квартиры 2750–2900 долл. Похожая картина по аукционам наблюдется и сегодня: в Турксибском районе Алматы при рыночной цене в 750–800 долл. за квадратный метр залоговое жилье предлагается по 900–1000 долл. На некоторых аукционах, правда, цены в ходе торгов приближаются к рыночным и даже падают ниже. Но интерес к залоговым квартирам на рынке остается низким, как, впрочем, и к приобретению недвижимости вообще. Об этом свидетельствуют публикуемые некоторыми аналитическими компаниями показатели числа реальных сделок купли, которые, например, по двухмиллионному Алматы не превышают 15–25 за неделю.

Банки, как видим, не спешат «сбрасывать» залоговые активы, чтобы выручить хоть какие-то деньги, как нас об этом предупреждали. Такое поведение свидетельствует о том, что потенциал банков не так серьезно подорван долговыми проблемами, как это представлялось еще год-полтора назад. Или, по крайней мере, что он серьезно улучшился за последний год. На самом деле, очевидно, что ликвидность в банках выросла за счет факторов, не относящихся к залоговому «балласту» недвижимости и земли. В частности, это постепенно возобновляющийся доступ к внешнему заимствованию. Недавно Казкоммерцбанк отказался от размещения евробондов на 750 млн. долл. из-за слишком высокой предложенной цены, но сам факт того, что у западных кредиторов был интерес к такой сделке, о многом говорит. Главным же фактором укрепления финансовой системы стала проведенная реструктуризация внешней задолженности трех ведущих банков со значительными списаниями, позволяющими банкирам в ряде случаев просто забыть о накопленных «плохих» долгах.

Все не так плохо?

Во второй половине текущего года, с подписанием соглашений по БТА, была окончательно завершена реструктуризация внешнего долга трех наиболее проблемных банков. В общей сложности кредиторы списали около 11 миллиардов долларов – существенно больше, чем предполагалось вначале. Государство в лице управляющего банками фонда «Самрук-Казына» продемонстрировало незаурядную гибкость в работе с кредиторами, о чем наглядно говорит позиция западных банков-партнеров. Как заметил в интервью «РБК ЦА» руководитель Нацбанка РК Григорий Марченко, по всем трем проблемным банкам более 90 процентов кредиторов безоговорочно согласились на условия реструктуризации, хотя по английскому праву было достаточно 75 процентов.

В общем, реструктуризация прошла неожиданно выгодно. И одной из хороших новостей стало то, что у банков, несмотря на все проблемы с «замороженными» залогами, появилась довольно серьезная избыточная ликвидность. Как сообщил глава НБ РК, в настоящее время банки аккумулировали порядка 11 миллиардов долларов свободной ликвидности на корсчетах и депозитах в Нацбанке, а также в нотах НБ. Причем финансовые группы продолжают держать деньги в этих инструментах, а не направлять их на кредитование экономики, даже несмотря на крайне низкую доходность нацбанковских депозитов и бумаг. Так, доходность по трехмесячным нотам равна 1 проц. годовых, по шестимесячным – 1,5 проц. годовых при накопленной инфляции в 6,7 проц. за последние 12 месяцев. Нацбанк, отмечает г-н Марченко, стремится как-то «дестимулировать» банки держать у него средства, «но как это сделать, мы не знаем», – говорит он. «Плохая новость заключается в том, что банки не увеличивают кредитование реальной экономики, несмотря на всю накопленную эту избыточную ликвидность, – констатирует глава Нацбанка. – С начала года за девять месяцев объем кредитов сократился на 2,5 процента».

Чем объясняется такая осторожность – отдельный и во многом специфический вопрос. Как отмечает Григорий Марченко, банки сейчас «упорно не проявляют» готовности кредитовать субъекты бизнеса по доступным ставкам, хотя в реальном секторе сейчас наблюдается рост, а 72 процента предприятий вообще никогда не брали банковских кредитов. Очевидно, вывод о низкой заинтересованности участия банков в кредитовании экономики справедлив. Доступных коммерческих кредитов сейчас действительно мало, и ожидать в скором времени их значительного прироста не стоит.

Сами финансисты, объясняя такую позицию, говорят, что избыточная ликвидность нужна банкам как «запас прочности» на случай новых угроз, связанных, в том числе, и с накопленным грузом «плохих» долгов. Этот груз пока продолжает увеличиваться, между тем избавиться от него мешают цены на рынке недвижимости. Их сдерживает целый ряд факторов. Среди них – не только отсутствие спекулятивных стимулов и превышение предложения над потребительским спросом, но и политика государства, которое планомерно завершает строительство незаконченных объектов, выводя на рынок дополнительные объемы жилья. Многие из дольщиков приобретали квартиры с целью спекуляции, и стремление вернуть инвестиции заставляет их выставлять жилье на продажу. Только в Алматы из 14 финансируемых с прошлого года объектов завершено строительство 10 жилых комплексов, в частности, в октябре был торжественно сдан первый из недостроенных корпорацией «Куат» комплекс «Уш-Тобе». Совокупно по мере реализации госпрограмм по завершению строительства рынки Алматы и Астаны пополняют несколько тысяч квартир, из которых, по некоторым оценкам, около половины выставляются на продажу. Все это не способствует возобновлению роста цен на недвижимость. В общем, система остается со своими старыми проблемами.

Конечно, тема «плохих» долгов сама по себе типична для посткризисных экономик, и казахстанская ситуация в этом плане похожа на реалии других стран. С обесцениванием залогов столкнулись банки по всему миру: заемщики прекращают обслуживание своего долга, возвращают залог банку, и тому остается продавать его на открытом рынке с дисконтом, доходящим порой до 70–80 процентов. Как правило, к этому банк вынуждает необходимость срочно найти деньги для погашения своих обязательств, другого выбора нет: в случае потери стабильности кредиторы могут объявлять margin call, требуя вернуть деньги немедленно. Выброс дешевых залогов на рынок приводит к цепной реакции, цены обрушиваются. Такой сценарий в 2008 году имел место в Прибалтике, Украине, ряде стран Восточной Европы.

Но кое в чем положение казахстанских банков сегодня все же выгодно отличается. После реструктуризации, получив серьезный запас ликвидности, они могут себе позволить не торопиться и ждать, пока рынки пойдут вверх. Наглядный пример – некоторые незавершенные стройки в крупных городах, которые пока простаивают. В свое время эти проекты финансировались банками, теперь отошли им в виде залогов и дожидаются лучших времен. А пока такие времена не наступили, есть альтернативный вариант использования проблемных залогов. Дополнительные средства, которые появились в распоряжении у финансовых групп, могут пойти на создание специальных профессиональных структур, занятых управлением залогами для долгосрочного извлечения доходов.

Такой опыт уже успешно апробировали многие банки России, которые, в отличие от казахстанских, основную базу фондирования формировали не иностранными займами, а кредитами того же Центробанка РФ. У них тоже есть возможность ждать, а пока, как сообщает РБК, такие банки создают специальные дочерние фирмы, в частности, по сдаче залоговых квартир в аренду. Даже крупнейший игрок рынка – Сбербанк – организовал дочернюю коммерческую группу «Сбербанк-Капитал». Она занялась широким спектром вопросов, от достраивания незавершенных объектов и их сдачи в аренду до управления предприятиями-банкротами, чьи активы отошли банку в качестве залогов. Казахстанским банкам здесь открывается широкое поле для деятельности, тем более что многие из них уже имеют опыт работы с непрофильными активами, например, с компаниями сферы строительства и инжиниринга.

В общем, катастрофы с банковскими залогами и безвозвратными долгами сегодня ждать явно не стоит. Ситуация изменилась, стала более предсказуемой, хотя, к сожалению, она пока не стала менее сложной. Потери есть, с ними нужно смириться и двигаться дальше.