Особый упор на выставке этого года сделан на энергосберегающие материалы и технологии, что отчасти связано с грядущими реформами в сфере жилищно-коммунального хозяйства. «ЖКХ – это целая отрасль экономики, которая потребляет около 30 процентов всех энергетических ресурсов в стране, но при этом является и одной из самых расточительных отраслей, – рассказывает управляющий директор АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства» Алексей Репин. – Показатель энергосбережения у нас в разы хуже, чем в развитых странах. Так, в Казахстане на один квадратный метр тратится 240 киловатт-часов в год, в то время как в среднем по Европе – 100–120, а, скажем, в Швеции и вовсе – 80–100. Согласно поставленным задачам к 2015 году мы должны снизить энергозатраты, а к 2020-му достичь европейского уровня».

Сейчас готовится программа модернизации ЖКХ, основными целями которой являются обновление коммунальных систем; повышение энергосбережения; создание институциональной основы (включая обучение и подготовку кадров, а также внедрение новых технологий) и привлечение в отрасль частных капиталов на основе партнерства. Как сообщил Алексей Репин, 60–70 процентов коммунальных систем сейчас не соответствует нормативным требованиям и необходима колоссальная работа по их модернизации.

Кстати, если говорить об Алматы, то нехватку у города свободных мощностей по коммуникациям риэлторы называют одним из факторов возникновения в ближайшем будущем дефицита жилья и, как следствие, оживления рынка и роста цен. «Сложившаяся ситуация в сфере ЖКХ не позволяет начать строительство без больших затрат, а застройщики не готовы на них идти, – считает директор по внешним связям с общественностью агентства недвижимости «Абсолют» Роман Костенко. – Например, у той же компании «Базис-А» есть и земельные участки, и проекты. Но я регулярно встречаюсь с Александром Беловичем, и он отмечает, что ценовая конъюнктура, которая сейчас сложилась на рынке, невыгодна для начала нового строительства».

Это не единственный фактор, который, по мнению Романа Костенко, будет влиять на рынок недвижимости Алматы в ближайшем будущем. Также он отмечает, что в городе нет ни одного нового строительного проекта: все, что сейчас достраивается, – где с помощью государства, а где силами самих застройщиков – это проекты прошлых лет. Но и они, по большому счету, не повлияют на увеличение предложения, так как предназначены в основном для решения проблем дольщиков. Те же свободные квартиры, которые имеются в достраиваемых домах, но не приобретены по схеме долевого участия, по большей части перейдут в собственность государству и будут направлены на осуществление программы арендного жилья и других социальных жилищных программ.

Еще один фактор – ужесточение требований к застройщикам. «Закон о долевом участии в жилищном строительстве предполагает достаточно жесткий отбор. Рынок «почистили» от недобросовестных застройщиков, и это хорошо, но новые требования позволят остаться лишь единичным компаниям, а монополизация – это всегда рост цен», – говорит Роман Костенко. Также в «Абсолюте» отмечают улучшение экономической ситуации в Алматы, что делает город привлекательным для проживания и соответственно способствует росту интереса к алматинской недвижимости.

На основании всего вышеперечисленного в «Абсолюте» прогнозируют плавный рост цен на жилую недвижимость, который с начала осени, кстати, уже наблюдается. Но многие коллеги не согласны с представителем агентства недвижимости «Абсолют», которое, впрочем, еще в докризисные времена отличалось пристрастием к прогнозам о непрерывном росте цен. И представители агентства и тот же Александр Белович в свое время приводили немало аргументов в пользу того, что предпосылок для снижения цены квадратного метра нет. Но такие эксперты – люди заинтересованные. Ведь «Базису-А» надо было продавать свои комплексы, а «Абсолюту», который, по слухам, имел и собственную недвижимость, – зарабатывать на сделках. Ну а «ошибочность» их прогнозов наглядно продемонстрировало двукратное кризисное снижение цен на жилье.

«Мне кажется, у Романа несколько завышенные ожидания, и в той же Японии до сих пор еще не отошли от кризиса на рынке недвижимости, хотя прошло много лет. – отмечает директор «ЦКН-Консалтинг» Ольга Айбасова. – Если же посмотреть на кривую спроса, выведенную специалистами нашего агентства, то видно, что по сравнению с докризисным периодом спрос на жилую недвижимость упал более чем в два раза – где-то на 60 процентов. В прошлом году дно было достигнуто, и сейчас ситуация стабильная, а ежемесячный рост в 0,5–1 процент даже сложно назвать ростом, так как он вполне соответствует инфляции. Сейчас рынок несколько «разогнался», что характерно для этого времени года, и на фоне оживления продавцов и покупателей может показывать рост в 1,5 или даже 3 процента в месяц. Но обычно этот разгон меняется на отрицательный цикл, и после декабря может начаться небольшое снижение, которое продлится до весны».

Директор агентства недвижимости Dixi Нина Лукьяненко полагает, что рост все-таки имеет место быть, а с середины декабря по середину января будет наблюдаться отсутствие сделок и снижения цены не произойдет. Впрочем, риэлторы признают, что при составлении прогнозов и анализе ситуации они в основном могут ориентироваться лишь на свою относительно небольшую выборку, которая не отражает объективной картины, а также на газету «Крыша», где, как известно, приводятся цены предложения. А они, по мнению ряда экспертов, существенно отличаются от цен реальных сделок. По большому же счету, то, что риэлторы оптимистично называют стабильностью, пессимист назовет попросту стагнацией. И хотя дефицит жилья действительно может нарастать, определяющим будет оставаться платежеспособный спрос населения, который на фоне все равно высоких цен на жилье (средняя цена предложения по городу порядка 1700 долларов за квадрат) остается низким.

Если ориентироваться на макроэкономические показатели, предоставленные Агентством РК по статистике, то в первом полугодии они улучшились и, например, ВВП вырос на 8 процентов, объем промышленного производства – на 27 (правда, в основном за счет электроэнергии и теплоснабжения), а товарооборот – на 4 процента. Но вот инвестиции в жилищное строительство составили лишь 64 процента по отношению к аналогичному периоду прошлого года, в прошлом же году этот показатель был практически в два раз меньше, чем в 2008-м. Показатели же ввода в действие жилых домов остаются высокими, но это все что называется запас, а новых объектов нет.

«На данном этапе основные покупатели это те, кто хочет улучшить свои жилищные условия, то есть, продав старую квартиру, купить лучшую жилплощадь в новостройках», – считает Ольга Айбасова. Но таким покупателям еще нужно найти клиента на свою старую недвижимость, а для этого необходимо, чтобы подобную покупку могла себе позволить среднестатистическая семья со средними зарплатами. Теоретически такая семья могла бы взять ипотечный кредит, но пока такие кредиты сложно назвать доступными, а условия по ним – привлекательными. «После дефолтов двух системообразующих банков БТА и Альянс Банка, а также Темирбанка другие банки практически отказались от кредитования, и прежде всего от ипотечного, – рассказывает профессор UIB, эксперт по недвижимости Сабит Дияров. – Но мощнейшая поддержка государства, в ходе которой из 10 миллиардов долларов, выделенных на выход из кризиса, почти 7 миллиардов было направлено на реанимацию строительной и банковской сфер, привела к тому, что 1 сентября Григорий Марченко объявил о завершении реструктуризации всех трех банков. И в целом в банковском секторе поднялась ликвидность, но это пока не влияет на объемы кредитования».

Правда, в некоторых банках ипотечные займы все-таки выдаются, а недавнее предложение Альянс Банка, обещающего ипотеку под 13 процентов годовых с первоначальным взносом 10 процентов и сроком на 20 лет, похожи на те, что делались банками до кризиса. Но население, получившее хороший урок, пока не спешит брать ипотечные кредиты. Хотя риэлторы отмечают, что, постоянно общаясь с банками, они видят, как у них меняется настроение. «Банки устали работать со старыми кредитами и хотят выдавать новые. К тому же есть установки со стороны государства на то, что банкам надо тщательнее проверять клиентов, но не отказываться от кредитования. Поэтому мы предполагаем, что в течение ближайшего полугода, максимум года, условия ипотеки вновь станут привлекательными», – считает Роман Костенко.

Правда, тут надо отметить, что и до кризиса проценты по ипотеке казахстанских банков сложно было назвать низкими, и ипотечный бум во многом был связан с ажиотажным ростом цен на недвижимость. «Не вам, риэлторам, доказывать, что чуть ли не 40 процентов дольщиков, которые сейчас плачутся, покупали квартиры со спекулятивной целью. Или, говоря мягче, с целью сделать на квартире бизнес: отдать в начале строительства определенную сумму, а по его завершении и на фоне роста цен продать квартиру и получить хорошую прибыль», – отметил Сабит Дияров на «круглом столе», посвященном проблемам рынка и прошедшем в рамках выставки KazBuild. Что же касается желающих купить квартиру в ипотеку непосредственно для себя, то для большинства из них ипотечный платеж достаточно обременителен для бюджета. Ведь даже в программах Жилстройбанка, которые более выгодны для потребителей, реально могут позволить себе участвовать лишь люди с определенным уровнем дохода.

Между тем волну обсуждений и споров на рынке вызвало заявление председателя Агентства РК по делам строительства и ЖКХ Серика Нокина о том, что в Казахстане в этом году начнется строительство жилья по цене 600, 807 и 950 долларов за квадратный метр (в зависимости от региона). Г-н Нокин отметил, что согласно схеме Жилстройсбербанк должен сформировать пул вкладчиков, желающих купить жилье по определенной стоимости и классу комфортности, а акимат – выделить земельные участки с подведенной инженерной инфраструктурой. «При строительстве и реализации жилья через местный исполнительный орган Жилстройсбербанк направляет ему заявки на строительство жилых домов, а акимат за счет кредитов из республиканского бюджета производит строительство», – пояснил Серик Нокин. Естественно, некоторые застройщики сразу же заявили о том, что объявленные цены нереальны. А директор исполкома Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин считает, что декларируемая цена как раз вполне реальна, более того, прибыльна, но с оговоркой, что она выведена из расчета существующих сейчас относительно невысоких цен на земельные участки и стройматериалы.

Впрочем, что касается строительства жилья по фиксированным ценам, то информация о нем прошла относительно недавно, и вскоре станет понятно, реальны ли подобные планы. Пока же и те специалисты, что ожидают плавного небольшого роста цен на рынке недвижимости, и их оппоненты единодушны в том, что не будет существенного роста цен на жилую недвижимость и возвращения ажиотажного спроса. Поэтому в определенной степени и покупатели, и продавцы могут быть относительно спокойны, даже несмотря на заявления о грядущем дефиците квадратных метров. В Алматы достаточно инвестиционных квартир, которые предназначены на продажу, да и среди уже строящихся объектов есть такие крупные проекты, как, скажем, южнокорейский AppleTown. В нем предполагается еще несколько очередей, но и в первой очереди далеко не все квартиры распроданы. Риэлторы, кстати, объясняют это тем, что люди нынче боятся покупать недвижимость на этапе строительства и ждут сдачи домов в эксплуатацию или хотя бы завершения фасадных работ.

В секторе алматинской коммерческой недвижимости, в отличие от жилой, дефицита, напротив, не ожидается. «В этом и в последующие два года к вводу готовится много проектов смешанного типа, объединяющего офисные и торговые площади, – рассказывает директор департамента офисной недвижимости DTZ Research Дана Бокебай. – Новое предложение качественных офисных помещений в 2010 году увеличится на 35 процентов, по сравнению с 2009-м. Мы ожидаем, что к концу года общее предложение на рынке подобных площадей составит 782 500 кв. м, и из них вновь введенных (в основном офисные здания класса «А» и «В») – 159 163 кв. м». Если говорить о географии бизнес-центров, то в основном они возводятся в Алмалинском и Медеуском районах, но в ближайшие два-три года объекты появятся, в том числе, и в Бостандыкском районе, в частности, по проспекту Аль-Фараби и по улице Толе би в западном направлении города.

Что касается цен, то в первом полугодии произошло снижение уровня арендных ставок на 10–15 процентов, и сейчас наибольшее число клиентов готово арендовать качественные офисные центры с отделкой по цене 20–25 долларов за квадрат. Впрочем, нижний ценовой предел арендных ставок значительно скромнее, и в бизнес-центрах класса «В» офисные площади предлагаются от 15 долларов в месяц, а в бизнес-центрах класса «С» – от 7 до 13 долларов. В наиболее дорогих бизнес-центрах класса «А» арендная ставка составляет в среднем от 30 до 40 долларов. Правда, это без учета таких объектов, построенных якобы по международным стандартам, как «Есентай Тауэр» и Алматинский финансовый центр, на которых девелопер не снижает ставок и держит их на уровне от 40 до 85 долларов за квадрат. При этом, если речь идет об офисах класса «В» и «С», то вышеназванная цена уже включает расходы на обслуживание бизнес-центра и даже коммунальные платежи. «Сейчас наблюдается активизация среди арендаторов, особенно тех, кто пока занимает площади в офисах класса «С». Они понимают, что сейчас хорошие ценовые условия для того, чтобы переехать на площади более высокого класса. А так как ситуация после кризиса у многих улучшается, то они спешат воспользоваться этой возможностью», – считает Дана Бокебай.

Такие умеренные цены на аренду офисной недвижимости связаны с большим предложением на рынке. В начале этого года было введено в эксплуатацию около 70 тысяч квадратных метров офисных площадей, и 80 процентов из них пока не заполнено. Это связано с нераскрученностью новых центров, небольшим процентом парковочных мест и пока неразвитой инфраструктурой этих комплексов. Но основная их проблема – черновая отделка, которая сегодня не устраивает многих клиентов. Чтобы решить ее, многие девелоперы инвестируют в отделку, либо пытаются разделить расходы на нее с арендаторами. Также во втором полугодии к вводу готовятся такие офисные здания, как «Габек и К» на Ауэзова – Толе би, «Персия B&B1» на Аль-Фараби – Мендыкулова, «Алтын-Заман» на Сейфуллина – Богенбай батыра и другие. Те же офисные комплексы, что были сданы в период 2008–2009 годов, заполнены на данном этапе в среднем на 75, а бизнес-центры класса «А», сданные в то время, – на 85 процентов.

Две эти категории бизнес-центров, то есть недавно сданные и по большей части свободные, и те, что уже практически заполнены, создают некий баланс на рынке, позволяющий специалистам предположить, что арендные ставки в среднесрочной перспективе меняться не будут.

Словом, как ни назови то, что сейчас происходит на рынке недвижимости – стагнацией либо стабильностью, очевидно, что пока на нем все спокойно и ценовых всплесков в ту или иную сторону не ожидается. Впрочем, мы видим на строительном рынке Казахстана как минимум одного активного и очень значительного игрока – государство. А значит, различные программы, направленные на решение жилищного вопроса, в любой момент могут как-то повлиять на рынок. Что ж, будем ждать развития ситуации.