Но у аграриев пригородной зоны есть одна нетипичная проблема. Возникла она в период инвестиционно-спекулятивного бума четыре-пять лет назад. Тогда инвесторы начали активно скупать хорошие орошаемые земли для перепродажи или строительства. Там, где должны были выращиваться сельхозкультуры, вырастали коттеджные поселки. Особенно массовой эта практика стала вблизи крупных городов. Бизнес можно понять: он шел туда, где выше прибыли. Зачем выращивать огурцы с рентабельностью в 10–20 процентов, когда на той же земле можно построить коттеджи и получить прибыль в 300 процентов? Покажем ситуацию на реальном примере.

В 2006–2007 годах такого рода проект в живописном предгорном Талгарском районе развернула владелец одной из алматинских маклерских компаний индивидуальный предприниматель Елена Васильева. Она купила в собственность участок недалеко от города и решила построить там коттеджный городок. Спрос на жилье в предгорной зоне с хорошими поливными участками для сада, к тому же рядом с Алматы, конечно, существовал. И Васильева со своей фирмой «Витрина недвижимости» быстро привлекла дольщиков, собрала с них деньги, наняла подрядчика. В короткие сроки коттеджный поселок был построен. Но дольщики радовались рано. Оказалось, что Васильева построила недвижимость незаконно – на землях, предназначенных для ведения сельского хозяйства. При этом она производила строительство коттеджного городка, не имея абсолютно никаких разрешительных документов. Проект не был утвержден ни в ГАСК, ни в СЭС, ни в районном управлении по экологии. И даже строительной лицензии у предпринимателя нет. Более того, дома были построены в сейсмоопасной зоне. Возникает вопрос: если проекты не прошли экспертизы на сейсмостойкость, то насколько безопасны возведенные коттеджи?

Сама предприниматель Васильева винит в сложившейся ситуации местный акимат, который слишком долго решал ее вопрос. По этому поводу она даже подавала иск на акимат в специализированный межрайонный экономический суд Алматинской области. Суд выяснил, что по заявлению Васильевой с просьбой сменить целевое назначение своей земли местный орган действительно не выдержал установленный срок принятия решения (от 7 до 30 дней). До момента, когда Васильевой было вручено решение об отказе, прошло более года. То есть формально акимат нарушил установленный порядок (кстати, виновных в этом районная прокуратура привлекла к ответственности). Однако интрига состоит в другом. Васильева, повторимся, не стала дожидаться принятия законного решения. Она заключила договор с подрядной организацией и начала возводить коттеджи на землях сельхозназначения, не имея на то законного права. С дольщиков были собраны деньги – сотни миллионов тенге. Городок построен, но его правовой статус в итоге оказывается под вопросом.

К слову, в вопросе о затягивании решения акиматом есть и другая сторона медали. В протоколе заседания районного маслихата от 22 сентября 2008 года, на который ссылается акимат, указано, что Васильева «не прошла комиссию маслихата». То есть орган местного самоуправления коллегиально не поддержал просьбу Васильевой о смене назначения ее земель. Маслихат имел на это право: по закону он единственный орган, который решает такой вопрос, и без решения комиссии раймаслихата акимат попросту не имел права менять целевое назначение земельного участка. Налицо правовая коллизия. С одной стороны, акимат формально можно обвинять в волоките. Но с другой – пока комиссия раймаслихата не приняла решения по этому заявлению, акимат никак не мог изменить целевое назначение земли.

Впрочем, повторимся, владелец земли не стала дожидаться законного решения вопроса, а начала использовать землю не по назначению, построив на ней коттеджи, да еще и заранее продав их дольщикам. То есть нарушила законодательство. Логично, что здесь вопрос переходит уже в ведение не акимата, а других органов, которые призваны следить за исполнением законности. Они и не остались в стороне. Так, в Агентстве финансовой полиции обвинили бизнесмена в незаконном предпринимательстве и даже возбудили против Васильевой уголовное дело, сочтя, что нецелевым использованием аграрных земель Васильева нанесла ущерб интересам района. В АФП подсчитали и конкретную сумму ущерба, по мнению следствия, причиненного государству нецелевым использованием сельскохозяйственных земель, на тот момент времени составившего 4 млн. 167 тыс. 800 тенге. Но интересно, что суд оштрафовал ее за незаконное строительство достаточно мягко – всего на 35 тысяч тенге без сноса незаконно возведенных построек. При этом по требованию местной прокуратуры уголовное преследование предпринимателя было прекращено. Ходатайство финансовой полиции в прокуратуру области и района о дополнительной проверке финансовой деятельности компании, в свою очередь, прокуратура не удовлетворяет, рекомендуя отправить дело в архив. Все это вызывает закономерные вопросы, тем более что, по мнению проверяющих, в этой истории еще остались пробелы финансового плана. При проведении налоговой проверки в компании выявлены серьезные нарушения, в частности, неясно, заплатила ли компания налоги с тех сотен миллионов тенге, собранных с дольщиков?

Впрочем, все это уже отдельная тема. А пикантность описанной ситуации в том, что Васильева со своим по сути нелегально реализованным проектом поставила дольщиков в крайне неудобное положение. Прокурор Талгарского района Г. Муканов официально разъясняет эту ситуацию в двух аспектах. Первый прост – те потери сельхозпроизводства, связанные с использованием сельхозугодий для иных целей. Их по статье 8-й Гражданского кодекса РК в судебном порядке возмещает владелец земли, отмечает прокурор. Такое решение суд в отношении Васильевой принял, и оно уже вступило в законную силу. Здесь все понятно. А вот второй момент сложнее. Остается вопрос, что делать с коттеджами, построенными на земельном участке с другим целевым назначением? Согласно статье 244 ГК РК они являются самовольной постройкой, указывает г-н Муканов. Такая постройка подлежит либо сносу, либо признанию права на построенный объект в судебном порядке. Но чтобы суд наконец признал права владельца земель Васильевой на этот объект, требуется решение о смене целевого назначения участка. А такого решения комиссии раймаслихата по Васильевой до сих пор нет. Остается, по-видимому, одно – снос. В общем, у Васильевой с ее компанией «Витрина недвижимости» с этим проектом вышел полный правовой тупик. Вызывает большое сочувствие положение дольщиков, которые несколько лет назад заплатили за коттеджи по нескольку миллионов тенге и теперь остались заложниками этой правовой коллизии. Пока, конечно, коттеджи никто не сносит, но их юридический статус – «самовольная постройка». Поэтому ни отдел землеустройства акимата, ни нотариус, ни суд, ни какой-либо другой орган не имеют права выдать новоиспеченным хозяевам, купившим у Васильевой эти постройки, какие-либо правоустанавливающие документы. И когда эта коллизия будет разрешена, да и будет ли – большой вопрос.

Описанная история – наглядный показатель степени существующего в отечественном бизнесе правового нигилизма, который, к сожалению, породил в земельных отношениях целый пласт теневых коррупционных услуг. Многие начинали проекты в полной уверенности, что определенные ресурсы и услуги позволят им легализовать незаконно возведенный объект, неправильно используемый участок и т. п. Откуда же такая уверенность? Просто мнение, что строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения и что всегда можно договориться и решить вопрос в свою пользу, получило повсеместное распространение в бизнесе. Множество раз это мнение подтверждалось, схема работала. В бизнесе выработалась привычка решать вопросы неправовым путем. Возможно, такой вариант сработает и в данном случае, ведь дольщиков по-человечески жаль, и какое-то приемлемое для них решение должно быть. Но главный вывод – такое неуважение к закону со стороны бизнеса, как в данном случае, допускать нельзя.

Конечно, в условиях современных регламентов подобные бизнес-проекты вряд ли оказались бы возможны. Либеральные нормы в строительном бизнесе остались в прошлом. Теперь совсем иные требования и в сфере долевого строительства, и в вопросах отвода земель и экспертизы проектов. Это отрадно, хотя основной вопрос не в этом, заметил в беседе с «Центром Азии» сенатор, председатель общественного совета по борьбе с коррупцией при НДП «Нур Отан» Оралбай Абдыкаримов. По его мнению, сегодня законодателям нужно серьезно поработать над тем, чтобы действующие нормы полностью исключали саму возможность использовать земельные ресурсы не по назначению. «За время бурного строительства, спекулятивно-земельного бума многие качественные земли аграрного назначения были розданы совсем под иные цели, – поясняет сенатор. – Вокруг Астаны, Алматы, Шымкента, других крупных центров, где есть сельхозугодья, давно изменено назначение этих земель. Они переоформлены под ИЖС. Доходило до того, что земли наглым образом отбирались у фермеров, которые использовали их. Без ведома фермерских организаций эти земли выводились из сельскохозяйственного фонда и использовались под коммерческое строительство жилищных массивов. Мы разбирались с подобной ситуацией, например, под Шымкентом, где плодородные орошаемые земли рядом с городом отдали под строительство коттеджей. В чем же причина? Это все идет оттого, что нет утвержденных генпланов застройки городов и поселков. В такой мутной среде мошенники, которые занимаются этим бизнесом, устанавливают контакты с административными органами. Возникает почва для коррупционных отношений на уровне местной власти. Им выгодно, когда нет строгого генплана, так как они могут на свое усмотрение, через маслихат, «продавить» решение. Я помню, подобный конфликт около года назад был и здесь, рядом с Астаной, в Целиноградском районе. Тогда именно таким способом хотели получить через маслихат решение, чтобы 10 гектаров земель из сельскохозяйственных угодий вывести под строительство коттеджного городка. Когда я лично вмешался в этот вопрос, выяснилось, что проблема – именно в отсутствии четкой регламентной базы. Поэтому одна из задач – чтобы был четкий генплан, утвержденный маслихатами, который никто не имеет права нарушать. Следует ужесточить закон, в частности, чтобы нельзя было произвольно менять назначение земли. На республиканском Общественном совете по борьбе с коррупцией перед Агентством по управлению земельными ресурсами ставилась задача создать жесткие стандарты как по использованию земель, так и по оценке конкретных земель с точки зрения их применения. Работа в данном направлении идет, и это одно из базовых условий преодоления коррупционных взаимоотношений в земельной сфере».