Зачем платить…

Семья Ихтымбаевых не хочет выплачивать ипотечный кредит. Причем не потому, что нет средств, кто-то из домочадцев потерял работу и тому подобное. Просто, как объясняет отец семейства молодой предприниматель Кобеген, нет смысла: квартира в спальном районе Алматы, купленная три года назад, «не стоит даже трети этих денег». Осенью 2007-го банк заплатил за нее около 160 тысяч долларов. При возврате кредита сумма выплат со всеми комиссиями и процентами выйдет примерно в 270 тысяч. «Зачем нам эта кабала? – говорит Кобеген. – Сейчас такие квартиры в микрорайоне не продаются и за 60 тысяч долларов. Уж лучше вообще ее бросить, чем брать на себя такое ярмо». Хотя из банка, по его словам, постоянно звонят, приглашают, а недавно даже приезжали обаятельные девушки-менеджеры. Сначала предложили реструктурировать заём со списанием всей пени, отодвинув сроки выплат. Затем посоветовали оформить новый льготный кредит по госпрограмме рефинансирования ипотеки. Кобеген не отказывается, обещает подумать, но и соглашаться не спешит. «Вот, думаю, предложу им свои условия. Цены ведь упали. Если согласятся сбросить сумму основного долга хотя бы до восьмидесяти тысяч – мы еще подумаем. А если нет – то пускай забирают эту квартиру».

Ситуация этой семьи вполне типична; таких, как Ихтымбаевы, в Казахстане тысячи. Однако невозвраты по жилищной ипотеке – лишь часть проблемы. Еще есть обанкротившиеся стройфирмы, которые четыре-пять лет назад брали кредиты на возведение комплексов под залог столь дорогих тогда земельных участков. Причем многие из них были аффилированы с банками-кредиторами. Есть также многочисленные частные инвесторы-спекулянты, которые взяли заём под залог земли, надеясь ее перепродать, но впоследствии обанкротились. В период бурного роста строительства банки выдавали ссуды многим, и в основном – под землю и недвижимость. Особенно наглядно это заметно по рынку Алматы. Согласно данным, которые приводились Казахстанской ассоциацией оценщиков, на момент пика кризиса ликвидности (конец 2008 года) в залоге у банков было сосредоточено до 10–12 процентов (!) земель территории города, в основном – участки в его верхней части. На тот же период в Алматы несколько тысяч залоговых объектов находились под процедурой изъятия в связи с непогашением кредитов.

Но вот что примечательно. Как тогда, так и теперь на продажу выставляется лишь небольшая часть таких объектов. В конце 2008-го – начале 2009 года, по данным о реализуемой залоговой недвижимости, количество выставленных залоговых квартир и участков по городу составляло всего 151 объект: около 50 у АО «Нурбанк», 23 – у АО «Темiрбанк», 22 – у АО «БТА Банк», 23 – у АО «Kaspi bank» и 11 – у АО «Казкоммерцбанк». Капля в море. А к концу 2010 года, по неофициальным данным, в целом по Казахстану банками было реализовано через торги в общей сложности не более 750–800 залоговых объектов – квартиры, дома, земельные участки. Это также очень немного, если учесть, что только по Алматы и Астане с учетом ближайшей периферии счет залоговых объектов, кредиты по которым просрочены на 90 дней и выше (то есть отнесены к безнадежным), идет на десятки тысяч.

Казалось бы, сейчас на фоне восстановления спроса в экономике для банков было бы логичным активнее использовать законные схемы изъятия долга, чтобы очистить свои балансы и восполнить, пусть частично, понесенные потери. Однако такой активности, как видим, не наблюдается.

Среди самих финансистов по этому поводу бытует мнение, что «сбрасывать» залоги на рынок, тем более в массовом порядке, банки не стремятся – они намерены еще подождать, когда проблемные активы вернутся к более или менее приемлемой цене. Хотя трудно сказать, какой уровень можно считать приемлемым с учетом тех баснословных цен, за которые эти активы приобретались на пике спекулятивного бума. А будет ли когда-нибудь еще земля в Алматы продаваться по ценам Лазурного берега Франции – большой вопрос. Есть и другое мнение: активному изъятию долгов через суд изначально, еще в период общего кризиса ликвидности, сильно помешали некоторые неувязки правового плана и другие специфические тонкости. Такие, например, как отношения банков с аффилированными компаниями-застройщиками и с акиматами, которые содействовали выкупу земель под кредитуемые объекты, подводя под это генпланы развития городов.

Очевидно, в сложившейся ситуации имеют место оба фактора. Так или иначе, пока финансисты ждут лучших времен, накопленный груз «плохих» долгов тянет систему вниз. И по мере того как ситуация в экономике меняется в лучшую сторону, проблема этого долгового «балласта» воспринимается все более болезненно.

В 2010 году рост экономики фактически вернулся к докризисным показателям. В стране ощутимо увеличилось потребление, возобновляется кредитная активность. На этом фоне вызывают понятные вопросы накопленные огромные обязательства заемщиков по проблемным кредитам. Банки активно стремятся эти кредиты реструктурировать, рефинансировать, удешевить – то есть сделать возвратными. Но при этом довольно редко пытаются их продать. По словам управляющего директора АО «Темiрбанк» Роллана Догамбекова, на продажу залога банк идет только в крайнем случае, прежде он предложит заемщику разнообразные гибкие варианты реструктуризации долга. «Легкость получения денег и кажущаяся легкость их возврата в банк привели к резкому росту ссудных портфелей многих банков, а в дальнейшем – к колоссальному увеличению доли проблемных кредитов, – отмечает он. – Сейчас банки вынуждены решать этот вопрос, идя навстречу проблемным заемщикам, хотя это не всегда помогает. При непогашении займа неплательщик в первую очередь сталкивается с тем, что ему будут начислены штрафные санкции, которые увеличат суммы выплат в банк. Если выплаты по кредиту по-прежнему не будут производиться, то банк будет вынужден реализовать залоговое имущество на торгах или направить иск в суд о взыскании задолженности с клиента в судебном порядке. Кроме того, согласно законодательству РК, банк вправе продавать обязательства заемщиков третьим лицам, при этом получение согласия от заемщика на осуществление указанной сделки не требуется. Однако оговорюсь, что подобные меры – вынужденные, и банк идет на них только в самом крайнем случае».

Увы, для таких заемщиков, как Ихтымбаевы, применим лишь крайний вариант. Предлагаемая реструктуризация и другие гибкие меры для них не аргумент, они прямо признают, что вряд ли будут платить. О масштабах проблемы говорит объем накопленных банками просроченных долгов, который неуклонно растет. Согласно данным АФН, на декабрь 2010 года доля сомнительных займов 5-й категории (с просрочкой более 90 дней) и безнадежных составляла 33,6 проц. от совокупного ссудного портфеля казахстанских банков, в том числе порядка 11 проц. безнадежных ипотечных кредитов.

В условиях возобновившегося роста это уже не частная проблема банков, потому что балласт «токсичных» активов мешает не только финансовой системе. Качество, потенциальная возвратность, конечная судьба этих долгов, реальность их продажи на открытом рынке во многом определяют степень доверия зарубежных инвесторов к экономике Казахстана в целом. Ведь от эффективности решения долговых проблем зависит качество не только банковского сектора, но и всех остальных рынков. Этот вопрос во многом определяет уверенность инвесторов в том, что их вложения будут надежными и возвратными. Поэтому стагнация долгового рынка в посткризисных условиях, наличие столь значительного массива долговых обязательств, висящих на балансах банков без какого-либо активного движения, неизбежно вызывает вопросы, и не только по поводу менеджмента самих банков. Для внешнего наблюдателя этот долговой груз является также фактором имиджа государства как менеджера и как гаранта стабильности в экономике. Действительно, портфельный или стратегический инвестор, приходящий в казахстанский проект совместно с тем или иным банком (что сейчас широко распространено), может спросить: созданы ли у вас эффективные схемы реализации долгов? Как долго необеспеченные кредиты и залоги по ним будут отягощать балансы вашего банка? И как долго государство через свои структуры, управляющие некоторыми в прошлом наиболее проблемными банками, будет еще нести издержки по обслуживанию таких кредитов? Почему оно не продает их? Может быть, сомнительна их реальная рыночная ликвидность? В таком случае, сколько потребуется времени для оздоровления этих «плохих» активов?

«Разгребание завалов»: опыт и реалии

В течение 2010 года в Восточной Европе, ряде стран СНГ, России по мере восстановления внутреннего спроса наметилась явная тенденция: банки-залогодатели всеми способами избавляются от участков, квартир и домов, являющихся обеспечением проблемных кредитов. Банкиры, в частности, запускают всевозможные схемы реализации проблемных залогов, их переуступки, смены несостоятельного заемщика на более платежеспособного. Кроме традиционной процедуры судебного изъятия и продажи залогов на торгах они начали применять и более действенные методы. Так, например, в России и Украине некоторые фининституты активно распродают свои проблемные залоговые кредиты фирмам-коллекторам или используют переуступку долга последним (цессию). Один из крупных украинских банков с долей ипотечного рынка в 14 процентов предлагает своим клиентам выкупить с хорошим дисконтом долг недобросовестного заемщика и заставить последнего его погасить. Причем в качестве нового владельца могут выступать как коллекторские или юридические компании, так и частные лица. Цена переуступки составляет от 5 до 80 проц. рыночной стоимости квартир и домов, в зависимости от степени «проблемности» залога. Как рассказал российскому журналу «Коммерсант» один из руководителей украинского банка, схема переуступки долга отлично себя зарекомендовала: только за первую неделю работы по цессии шесть проблемных заемщиков погасили свои займы на сумму более чем 100 тыс. долл. каждый. Менеджер объясняет это тем, что при такой схеме имеет место страх неплательщика оказаться в должниках уже не у банка, а у какого-то «определенного частного лица с хорошими связями». А это при нашей постсоветской ментальности часто действует лучше, чем перспектива судебной тяжбы.

С уже изъятыми, но еще не распроданными квартирами и участками в России, Польше, той же Украине часто применяется другая схема: банки выдают желающим дешевые кредиты на покупку такой недвижимости. Чтобы привлечь к ним интерес, ставки и условия по таким займам предлагаются подчас просто «сказочные» по сравнению с действующими на общем рынке. Например, некоторые банки Украины и России предлагают благонадежным клиентам взять кредит под покупку залоговой недвижимости с первоначальным взносом 30 проц. и сроком кредита до 20 лет под 13 – 17 проц. годовых. Тогда как средняя ставка по кредиту на жилье в Украине составляет 20 проц., в России – около 18. При этом еще и цена залогового жилья может быть на 7–10 процентов ниже, чем на открытом рынке. А некоторые польские банки готовы выдать аналогичные кредиты вообще без первоначального взноса. В общем, желающим можно найти варианты ипотеки не хуже тех, которые предлагались в докризисный период, а по срокам и цене – значительно лучше. Это неудивительно, если учесть, что власти сейчас стремятся стимулировать банки активнее избавляться от «плохих» долгов, в том числе законодательными мерами. Так, в Украине ожидается принятие нового жилищного кодекса, который значительно упростит процедуру реализации залогового имущества, например, в случаях, когда в квартире зарегистрирован ребенок.

На этом фоне показательно, что в Казахстане, напротив, законодательство сейчас дорабатывается в интересах заемщиков, а не банков. В январе прошел процедуру утверждения сенатом законопроект «Об ипотечном кредитовании и защите прав потребителей финансовых услуг». Сенаторы внесли в окончательную редакцию ряд социально значимых поправок. В частности, банкам запрещается начислять неограниченный размер неустойки за досрочное погашение займов, устанавливается предельный размер эффективной ставки вознаграждения, который банки не должны превышать, вводится институт банковского омбудсмена. Также закон устанавливает запрет на внесудебное изъятие любого залога без согласия заемщика. Получается, что теперь каждый проблемный заемщик может довести процесс реализации залога до суда. В результате срок, необходимый для законного завершения процедуры изъятия долга, теперь может составить в Казахстане минимум шесть месяцев.

Две позиции

Стоит заметить: срок, необходимый для изъятия долгового актива через суд или во внесудебном порядке, считается важным индикатором условий ведения бизнеса в той или иной стране. Разработчики авторитетных международных рейтингов (таких, например, как Doing business) ориентируются на этот показатель при оценке надежности и защиты инвестиционной деятельности. Интересно проследить обзоры-сравнения таких сроков, выведенные на основе реальной правовой практики разных стран. Лидируют по этому параметру отдельные страны Западной Европы, известные развитой банковской системой и отлаженной как часы судебно-правовой практикой. Так, в Швейцарии фактический период законного изъятия залога самый короткий – он не превышает трех недель. Тогда как страны СНГ здесь традиционно выглядят аутсайдерами.

Сейчас некоторые казахстанские банкиры как раз по этому поводу критикуют линию властей. Они считают, что утвержденный в январе сенатом парламента РК законопроект «Об ипотечном кредитовании и защите прав потребителей финансовых услуг» может сделать Казахстан одним из замыкающих данные рейтинги, что усложнит и без того заорганизованный процесс реализации залогов.

Конечно, у властей есть своя логика. В Казахстане такая ограничительная политика имеет свои резоны, ведь у нас больше восточный менталитет, нет всеобщего понимания безусловного верховенства закона, да и юридическая система работает пока не по-европейски. Государство вынуждено принимать определенные меры, чтобы снизить возможности внеправового решения вопросов. «Наш финсектор стремительно развивался в докризисные годы, – комментирует руководитель АФН РК Елена Бахмутова. – Я бы это активное развитие сравнила с освоением дикого Запада в Соединенных Штатах, когда в погоне за прибылью работали зачастую по «понятиям», а не по законам. У нас между банком и его клиентом стоит регулятор, он обязан определить правила, которые должны исполняться. Недавно в АФН пришло письмо от заемщика банка. В письме она возмущается: как банк мог выдать ей кредит, ежемесячное обслуживание которого обходится в 106 тысяч тенге, если ее зарплата всего 46 тысяч! Да, в этой ситуации банк не должен был выдавать такой кредит, а заемщик не должен был его брать. И таких фактов множество. Изучив поток жалоб от заемщиков и практику банков, нами и был разработан этот законопроект. В нем определены процедуры, которые банки должны соблюдать, заложен необходимый минимум, чтобы оградить заемщика от злоупотреблений со стороны банков».

Как видим, в Казахстане существуют серьезные ограничители для более активного изъятия долгов. И если посмотреть шире, очевидно, что проблема не только в сугубо правовых регламентах, но и в особенностях рынка, а где-то и в нашем менталитете. Сложность для банка или другого фининститута быстро изъять и реализовать залог связана с низкой эффективностью модели переуступки долга (по сравнению с Россией или Украиной в стране мало субъектов, готовых покупать долги), с фактическим отсутствием на рынке крупных профессиональных коллекторов (известные коллекторские компании, как правило, аффилированы с банками). Также есть откровенные юридические нестыковки, особенно в вопросах изъятия залоговой земли. Партнер департамента «Коммерческое право» и департамента «Природные ресурсы» юридической фирмы «GRATA» Виктория Катанаева приводит такой пример: по Земельному кодексу РК предоставление права землепользования производится только на основании решения территориального исполнительного органа (акимата). «Законом об ипотеке (ст. 32) предусмотрено, что если на торги явилось менее двух покупателей, или если лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок, торги могут быть признаны несостоявшимися, – отмечает специалист. – В таком случае залогодержатель вправе обратить заложенное имущество в свою собственность – но здесь следует подразумевать вначале оформление права землепользователя, а не права собственности. А если залогодержатель обратил земельный участок в свое право землепользования, то он будет заключать соответствующий договор аренды с акиматом. Возникает вопрос: а что если акимат не пожелает заключить договор с землепользователем, выигравшим торги? Учитывая, что рассмотренные вопросы не урегулированы в полной мере действующим законодательством, можно предположить, что решаются они в индивидуальном порядке».

Итак, банки, имеющие большие объемы «плохих» активов, в целом сталкиваются с самыми разными сложностями при их реализации. Это означает, что долговая нагрузка в экономике может сохраняться еще долго. Но главный вопрос здесь в том, насколько финансовая система в целом заинтересована в «разгребании завалов», в оздоровлении накопленных долговых ресурсов. Можно, конечно, ссылаться на разные проблемы. Но почему банки в Казахстане не стремятся их активно преодолевать и наконец заняться очисткой балансов от «плохих» кредитов на системном уровне? Почему выставляемые на торги объекты измеряются в лучшем случае десятками, и предлагаемые условия по ним далеко не комфортные? В России также действует социально ориентированное ипотечное законодательство, там тоже длительные сроки юридического изъятия залогов. Кстати, норму о запрете внесудебного изъятия долга без согласия заемщика в АФН, по признанию г-жи Бахмутовой, позаимствовали именно из российского законодательства. Тем не менее в России насыщенность долгового рынка на порядки выше, нежели в Казахстане. В чем причина?

Среди самих финансистов по этому поводу есть две точки зрения. Как уже отмечалось, есть оптимисты, которые надеются, что проблемные активы еще вырастут в цене. Они говорят, что надо подождать: пора для массового «сброса» залогов на рынок еще не пришла. Ведь экономика растет, и рынок рано или поздно должен вернуться к комфортным ценам, позволяющим при продаже проблемных залогов хотя бы «отбить» первоначальные затраты.

Пессимисты же на это отвечают, что восстановление ликвидности таких залогов – утопия, несбыточная мечта. Кризис показал рынку реальное качество тех активов, которые были многократно переоценены спекулянтами: квартир в новостройках, земельных участков в «элитных», и не совсем, районах. Причиной их переоцененности, как известно, во многом стали не только спекуляции, но и дефицит в экономике реально высоколиквидных активов, не относящихся к сырьевому сектору. Например, таких, как высокотехнологичные предприятия, мощные раскрученные проекты в туристическом бизнесе, современные энергетические компании. Главное, что есть в Казахстане ценного, это сырьевой сектор, но ему не нужны деньги банков. Поэтому ими «накачивались» на самом деле не очень востребованные рынком секторы потребления, такие как элитное жилищное строительство или земельные участки, скупаемые спекулянтами. Сейчас все это просто не востребовано, и потому банки-залогодержатели, понимая бесперспективность «сброса» на рынок таких активов (на них нет адекватного спроса) и к тому же сталкиваясь с рядом сложностей правового плана, просто предпочитают не напрягаться. Представители пессимистичной точки зрения считают, что проблемные активы еще надолго останутся «балластом» финансовой системы, если только их оздоровление не возьмет на себя государство.

Государство все спишет?

В конце прошлого года замдиректора департамента МВФ по странам Ближнего Востока и Центральной Азии Дэвид Оуэн присоединился к такому мнению. В своем докладе, посвященном Казахстану, он заметил: «В условиях, когда активность в секторах недвижимости и строительства, где у банков имеются самые крупные открытые позиции, продолжает сокращаться, маловероятно, что доля необслуживаемых кредитов будет быстро уменьшаться, даже по мере восстановления остальной экономики. Увы, проблема с высокой долей «плохих» займов останется нерешенной, давление на балансы банковского сектора будет сохраняться, и у государства в результате могут возникнуть дополнительные условные бюджетные обязательства».

С точки зрения западных экспертов, речь идет о том, что государству при участии в различных проектах придется брать на себя определенные финансовые гарантии, которые при других условиях ложились бы на частные банки. Такой процесс уже давно имеет место, если иметь в виду отдельные банки, в которых государство через ФНБ «Самрук-Казына» управляет основным пакетом активов, в том числе и их долгами. Но если смотреть с позиций среднего заемщика, привыкшего рассуждать на основе нашего местного менталитета, то роль государства здесь воспринимается шире. Если оно поддержало банки в кризис и если банки в итоге списали в общей сложности более 13 миллиардов долларов своих внешних долгов, то почему бы и мне не объявить себя банкротом, рассуждает такой заемщик. На этом мнении основано стремление определенной категории населения и компаний вообще не платить долги, потому что от кризиса пострадали все, и государство в итоге всё спишет. Кобеген Ихтымбаев так и говорит: «Раз мой банк принадлежит государству, значит, пусть оно и отвечает за ошибки этого банка».

Разумеется, такая иждивенческая позиция в правовом плане абсурдна. Любой выданный коммерческий кредит – это частная сделка, и государство здесь ни при чем. Другое дело, что иждивенчество в обществе и бизнесе никогда не возникает на пустом месте. В данном случае причина явно не только в постсоветском менталитете с его правовым нигилизмом, но и в реалиях современного финансового рынка. Не секрет, что многие развитые государства еще задолго до кризиса нарушали базовый рыночный тезис о равных возможностях всех субъектов экономики. Практика поддержки так называемых «жирных котов» – системообразующих корпораций – возникла не вчера. Можно вспомнить, как еще в 2003 году швейцарская газета Le Temps критиковала правительства западных стран за то, что вопреки нормам либеральной экономики они продолжали финансирование крупных фирм, стоящих на грани разорения. Ведущие банки оказались в их числе. За последние два десятилетия в США банки и ипотечные кредитные организации в результате поглощений разрослись до таких масштабов, что их банкротство начало представлять угрозу всей экономике Штатов. Аналогичная ситуация наблюдалась во многих странах Европы. В итоге, когда разразился кризис, правительства сделали все, чтобы сохранить стабильность своей экономической системы. Всего для поддержки коммерческих финансовых структур правительства разных стран выделили около 9 триллионов долларов.

Казахстан тоже не стал исключением: контроль над значительными «плохими» активами проблемных банков, во избежание финансового коллапса, у нас также перешел к государству. Другого выхода у властей не было, и следует отдать должное менеджменту фонда «Самрук-Казына»: списание по Альянс Банку и БТА в целом более 13 млрд. долларов внешних долгов – беспрецедентное достижение для банков СНГ.

Однако теперь, после снятия основных угроз, ситуация ставит новые вопросы. Практика показала, что традиционно рыночные способы решения долговых проблем в Казахстане действуют не очень хорошо. Мы видим пассивность банков и многочисленные правовые трудности в изъятии долгов (о чем речь шла выше). Распространенная в Европе схема с созданием государством «плохого» банка для аккумуляции проблемных кредитов (в нашем случае это был Фонд стрессовых активов) также, как известно, не заработала: средства ФСА оказались, по сути, не востребованы. И последняя плохая новость – сообщение о замораживании российским «Сбербанком» переговоров по приобретению БТА. Это означает, что оздоравливать остающиеся на балансах долги этого банка, возможно, придется не «Сбербанку», а «Самрук-Казыне». То есть вопрос о роли государства по-прежнему открыт: оно остается единственным гарантом стабильности системы. Соответственно, банки со своими накопленными «плохими» долгами потенциально продолжают выступать в роли все тех же «жирных котов», чьи потенциальные проблемы ради сохранения стабильности берет на себя госфонд «Самрук-Казына».

Зная все это и имея в виду несовершенство существующих правовых инструментов изъятия долга, недобросовестные заемщики, собственно, и перестают платить, тем самым еще более усугубляя проблему. То есть в системе возникает порочный круг. Поиск выхода из него, определение конечных приоритетов, стимулирование долгового рынка сегодня также ложится на государство.