eng  rus 
 
Главная Архив О журнале Об авторах Контакты RSS Обратная связь
Под бременем залога
О квартирах, находящихся в залоге у банков, последний год немало разговоров. Одни эксперты высказывают мнение, что рано или поздно банки могут выставить квартиры, заемщики по которым не справляются с выплатой кредитов, в массовую продажу по ценам ниже рыночных. Другие участники рынка полагают, что этого не произойдет, так как не в интересах банков уронить и без того просевшие цены на жилье. Но пока споры ведутся, практически все банки потихоньку осуществляют продажу своих залоговых квартир, выставляя их на торги, предлагая на сайтах и в газетных объявлениях, а в последнее время и с помощью риэлторов. Мы же решили разобраться, насколько выгодно и удобно приобретать залоговую квартиру
М. Золотухин
Архив
 		Автор: Юля Семыкина
Локация: Алматы
Номер: №7 (7) 2009

Отношение потенциальных покупателей к залоговым квартирам неоднозначно. С одной стороны, к ним относятся с предубеждением, предпочитая иметь дело с недвижимостью, не обремененной залогом. С другой – бытует мнение, что именно среди залоговых квартир можно найти недвижимость по более низкой цене, чем в данный момент сложилась на рынке. Как выяснилось, в определенной степени правы и те и другие, и все зависит от того, каким образом и какую именно залоговую квартиру вы приобретаете.

Вероятно, никто лучше представителей банков не смог бы пояснить схемы, по которым реализуются залоговые квартиры, и рассказать о формировании цен на них. Но проблема в том, что они не очень любят эту тему, и те банки, в которые мы обратились, отказались комментировать ситуацию. Возможно, кроме вопросов, каким именно образом реализуются залоговые квартиры, в банках опасаются более щекотливых тем – в частности, сколько вообще проблемных квартир (по которым кредиторы задерживают выплаты или вовсе сообщили, что погасить кредит не в состоянии) у них в залоге находится.

Тут можно усомниться в правильности такой закрытой политики, так как, не имея точной информации из первых рук, волей-неволей, начинаешь прислушиваться к оценкам других участников рынка недвижимости. Так, представители Казахстанской федерации недвижимости, а также Казахстанской ассоциации оценщиков не раз говорили о 100 тысячах «проблемных» квартир, находящихся в залоге у казахстанских банков второго уровня. Насколько эта цифра близка к действительности и как она вообще получена, неизвестно, но то, что «проблемные» квартиры есть – это очевидно. И стремление некоторых банков к сотрудничеству с риэлторскими агентствами, активизировавшемуся в последнее время, свидетельствует о том, что таких квартир немало. Поэтому пусть и не у банковских работников, а с помощью риэлторов мы и попробуем выяснить, как купить залоговую квартиру и имеет ли это смысл.

Как отмечают в агентствах недвижимости, доля залоговых квартир в структуре предложения и в структуре осуществленных сделок купли-продажи заметно отличается. В структуре предложения залоговые квартиры занимают до 40 процентов, но тут надо учитывать, что это не только квартиры, реализуемые банками, но и та недвижимость, которую на продажу выставляют сами хозяева квартир, понимающие, что погасить кредит, не расставшись с квадратными метрами, они не смогут. В структуре же сделок залоговые квартиры, по словам риэлторов, занимают не более 10 процентов. «Доля залоговых квартир в предложении одно время даже была больше, чем сейчас, люди выставляли их, понимая, что не выносят кредитного бремени и не могут платить. Но государственная программа рефинансирования ипотечных кредитов, проводимая фондом «Самрук-Казына», несколько улучшила ситуацию. Ставки пересчитали, и многие из тех, кто планировал избавляться от квартир, под новый процент стали продолжать выплачивать кредит», – рассказывает управляющий директор агентства недвижимости Dixi Наталья Рожкова.

Напомним, что участие в программе рефинансирования ипотечных кредитов имели право принять добросовестные заемщики, у которых квартира, взятая в ипотеку – это единственное жилье, и при условии, что ее площадь не превышает 120 квадратных метров. Государство через ФНБ «Самрук-Казына» выделило на эти цели десяти банкам второго уровня 120 миллиардов тенге. Программа предусмотрела два вида рефинансирования: социальных кредитов и обыкновенных. Работники государственных учреждений и бюджетных организаций, участники ВОВ и те, кто приравнен к ним, пенсионеры и инвалиды имели возможность рефинансировать кредиты под 9 процентов годовых. Все остальные могли сделать это под 11 процентов годовых. Кроме того, можно было пролонгировать срок выплаты кредита до 20 лет, тем самым снизив размер ежемесячных выплат. Надо сказать, что программа пользовалась успехом и по состоянию на начало августа (программа была продлена до 1 октября) более 26 тысяч заемщиков фактически перезаключили договора, более 29 тысяч заявок было одобрено и еще 41,5 тысячи заявлений лежало в банках – участниках программы.

Но вернемся к различию доли залоговых квартир в структуре предложения и купли-продажи. Во-первых, оно объясняется тем, что сделок на рынке вообще намного меньше, чем квартир, выставленных на продажу. «С конца 2007 года наблюдалась тенденция превышения предложения над спросом, – поясняет Наталья Рожкова. – Тогда многие продавцы убрали свои квартиры с продажи, в надежде на возвращение прежних цен. Но и покупатели заняли выжидательную позицию, в результате чего спрос снизился еще существеннее предложения и началась стагнация на рынке. Сейчас он заметно оживился, так как продавцы поняли, что возврата к прежним высоким ценам не будет, и предложение вновь расширилось. Кроме того, часть продавцов опасаются, что цены могут понизиться и предпочитают продавать недвижимость сейчас».

Во-вторых, покупка залоговой квартиры многих пугает, так как далеко не всегда хозяева обремененной залогом недвижимости готовы расстаться с ней, даже если этого требует банк. «Приобретать квартиры, по которым отношение хозяев к продаже отрицательное, клиенты боятся, ведь они могут столкнуться с проблемой выселения прежних хозяев, – рассказывает директор департамента жилой недвижимости «ЦКН» Марина Заирова. – Банк же, продав квартиру, эту проблему уже не решает, не можем ее решить и мы, выступая посредниками. Именно такие квартиры, с отрицательным отношением хозяев, в основном и выставляются на торги. Кроме того, говорят, что квартиру, которую банк продал на торгах, вполне реально отсудить обратно. Но даже если хозяин-должник и не выиграет судебного процесса, тяжба может растянуться на длительное время, а такая «головная боль» покупателям не нужна».

Существует два основных метода продажи недвижимости с аукциона, обговоренных в постановлении правительства Казахстана об утверждении правил проведения торгов по продаже активов должника: английский (на повышение цены) и голландский (на понижение цены). «Банки здраво оценивают ситуацию и понимают, что в случае массового выброса своего залогового имущества на рынок не смогут получить ту сумму, которую выдали, – считает Наталья Рожкова. – Поэтому период, в который, как многие надеются, недвижимость будет продаваться по бросовым ценам, думаю, не наступит. Банки пытаются продавать по рыночной цене, и не случайно, большинство торгов проводится сейчас по английскому методу. Хотя, как показывает практика, именно вторым способом покупателям удается приобрести квартиры по ценам ниже рыночных.

Кстати, даже стартовая цена на квартиры, планируемые к продаже на торгах английским методом, далеко не всегда выглядит привлекательной. Например, на сайте банка «Евразийский» стартовая цена трехкомнатной квартиры площадью 60,50 квадратных метра (жилая 36,30), расположенной на Гайдара – Толе би, обозначена в 153 тысячи долларов. А ведь еще и размер «шага» на торгах составляет обычно 5–15 процентов от стартовой стоимости. Понятно, что очереди из желающих приобрести квартиры по таким ценам не выстраивается. Но даже если цены приемлемы, с торгами многие риэлторы не хотят иметь дело еще и потому, что не могут гарантировать, что именно их клиент приобретет квартиру. «Торги – это аукцион, и квартира может уйти тому, кто готов заплатить больше. Между тем участники вносят предварительно порядка 10 процентов от стоимости квартиры, как бы подтверждая тем самым серьезность своего намерения приобрести недвижимость. И хотя потом деньги возвращаются, если недвижимость приобрел кто-то другой, лишние хлопоты не слишком приятны», – отмечает менеджер департамента жилой недвижимости ЦКН Жанара Турсунгожинова.

Существует также так называемая «адресная» продажа, когда банк, реализуя свою залоговую недвижимость, ищет покупателей через сайт или газеты. У некоторых банков, правда, недостаточно информации в объявлениях, чтобы потенциальный покупатель мог сделать вывод о привлекательности продажной цены. Скажем, на сайте Kaspi bank трехкомнатная картира в панельном доме предлагается за 10117000 тенге (порядка 67400долларов), а двухкомнатная – за 4500000 тенге (порядка 30000 долл.). Но где находятся эти квартиры, какова их площадь, в каком они состоянии и согласны ли их владельцы на продажу, неизвестно.

С точки зрения полноты информации удобнее искать залоговые квартиры через агентства недвижимости, но им самим далеко не во всех случаях выгодно работать с квартирами банков. «В некоторых случаях стоимость залоговой квартиры может быть ниже рыночной на 20–25 процентов, – говорит Марина Заирова. – Собственно привлекательная цена – это первое условие, на котором нам интересно сотрудничать с банками по их залоговым квартирам. Второе условие – это положительное отношение к продаже недвижимости ее хозяина. Сочетание этих факторов пока встречается нечасто, и в основном либо цена привлекательна, но отношение собственника к продаже отрицательное, либо владельцы согласны на продажу, но цена квартиры даже дороже рыночной. Понятно, что продать такую квартиру сложно и в перспективе, как бы ни хотел банк получить за квартиру максимальную сумму, пересматривать подход, вероятно, все-таки придется».

Некоторые риэлторы, правда, отмечают, что в большинстве случаев цена залоговых квартир практически не отличается от аналогичной «чистой» недвижимости. Так, в агентстве недвижимости Dixi отметили, что в последнее время некоторые банки идут на, образно говоря, перерасчет долга. И, например, если условно заем составляет 70 тысяч долларов, то с учетом произведенных выплат банк может быть готов получить от должника только 47 тысяч. Но это понижение только для продавца, в продажу же квартира будет выставлена за ту цену, за которую продаются аналогичные квартиры без обременения, так как финансовая структура надеется забрать оставшуюся часть себе. «У покупателей есть определенный интерес к залоговым квартирам в надежде, что они окажутся дешевле. В ряде исключительных случаев так бывает, но системного характера не наблюдается», – считают в Dixi.

При адресной продаже используются две основные схемы. В первом случае продажа инициирована банком, он установил цену, но обговорил ее с собственником и получил его согласие. При такой ситуации собственник сам показывает квартиру риэлторам и потенциальным покупателям и ведет продажу. И только при осуществлении сделки банком выставляется ограничение: передача денег для погашения производится в присутствии сотрудника банка или непосредственно ему в руки. В этой схеме главный плюс – это согласие покупателя, который либо освободил квартиру либо с ним установлены сроки ее освобождения. Вторая же схема предполагает, что собственник выписал банку доверенность на продажу, но сам он при этом, может быть, и не согласен съезжать или ему просто некуда. Большой минус этого варианта – выселение собственника. Риэлторам в нем неудобно и то, что в схеме с доверенностью может существовать промежуточное звено и нет возможности поговорить с хозяином. А иногда банки даже не могут показать квартиру покупателям, предлагая взглянуть на дом, в котором она находится, со стороны.

Словом, если и приобретать залоговую квартиру, то такую, хозяева которой не возражают против ее продажи. Но если цена таких квартир далеко не всегда ниже рыночной, то чем еще они могут привлечь покупателя? Когда рынок недвижимости уже был основательно перегрет, банки старались брать в залог ликвидную недвижимость, поэтому среди залоговых квартир есть интересные по планировке, району, этажу, по своему состоянию. Но такие квартиры надо искать, прежде всего, в адресной продаже. Анализируя же выставленные на торги лоты, эксперты отмечают, что среди них много неликвидной недвижимости: пригород, недострой, неудовлетворительное состояние (требует капитального ремонта). Но и в адресной продаже встречается неликвид, кроме того, в основном к продаже предлагаются квартиры на вторичном рынке. Есть, правда, предложения и на первичном рынке, в том числе те самые инвестиционные квартиры, которые приобретались на заемные средства, но спрос на них зависит от степени готовности дома. В основном как в нише залоговых квартир, так и в целом на рынке, первичная недвижимость привлекает покупателей только в том случае, если дом сдан в эксплуатацию и из долевого участия квартира переведена в право собственности.

Еще один плюс залоговых квартир – стопроцентно проверенные документы. Но тут речь идет о юридической чистоте всех правоустанавливающих документов. А вот то, что раз квартира в залоге у банка, значит, узаконены и все виды перепланировки – это заблуждение. В целом же залоговые квартиры, как мы отметили вначале, занимают существенную долю в структуре предложения, и людям, подыскивающим квартиру, их периодически предлагают. Но у покупателя всегда есть выбор, так как условия сегодня диктует все-таки он, а не продавец. И непохоже, чтобы ситуация в ближайшее время изменилась, несмотря на все заявления о том, что «дно» уже достигнуто.

Подняв прессу годовалой давности, мы обнаружили немало таких заявлений, прозвучавших и прошлой осенью. Тем не менее даже средняя цена предложения снизилась за год с 1850–1900 долларов до 1550. Если же посмотреть обзоры, например, ЦКН, то нижняя цена предложения по районам в конце сентября этого года выглядит следующим образом: 537 долларов за квадрат в Алмалинском районе (Тлендиева – Толе би), 406 долл. – в Ауэзовском (2-й мкр.), 767 – в Бостандыкском (Гагарина – Тимирязева), 459 – в Жетысуском (улучшенная в мкр. «Железнодорожник»), 526 – в Медеуском (мкр. «Думан») и 427 долл. – в Турксибском (в р-не Алматы I).

Этой осенью заявления о достижения «дна» вновь зазвучали, но двух главных предпосылок для того чтобы их делать, а именно роста платежеспособного спроса и доступной дешевой ипотеки, по-прежнему не наблюдается. А значит, те, кому жилье нужно сейчас, могут спокойно выбирать квартиру, те же, у кого время терпит, могут не спешить. Что касается банковских залоговых квартир, то ходят и такие слухи, что банки подумывают о переводе их в разряд арендного жилья. Что ж, будем продолжать следить за «судьбой» залоговой недвижимости.

Тэги: недвижимость, риэлтор, банки


Оценка: 3.00 (голосов: 2)



Похожие статьи:
04.04.2011   Имидж или...


Комментарии к статье:


Имя:
E-Mail:
Комментарий:   

Регистрационное свидетельство №10218-Ж
выдано 19 июня 2009 г. Министерством культуры
и информации Республики Казахстан

 Республика Казахстан
г. Алматы, 050010
Главпочтампт, а/я 271		 тел./факс: +7 (727) 272-01-27
272-01-44
261-11-55
 Перепечатка материалов, опубликованных в журнале
"Центр Азии", и использование их в любой форме, в том числе
в электронных СМИ, допускается только с согласия редакции.
Copyright © 2009-2011, "Центр Азии", All rights reserved Designed and developed by "Neat Web Solution"