eng  rus 
 
Главная Архив О журнале Об авторах Контакты RSS Обратная связь
Жилое и думы
С этого года в Казахстане начала действовать Программа развития жилищного строительства на 2011–2014 годы, утвержденная правительством в феврале. Она предполагает строительство доступного жилья по цене не дороже 170 тысяч тенге за квадратный метр в Алматы и еще более недорогого в регионах. Одновременно приняты меры для стимулирования ипотеки, активизацию которой специалисты называли одной из необходимых составляющих оживления сектора недвижимости. Пока большинство участников рынка не берутся прогнозировать, как именно все это повлияет на формирование цен на недвижимость. Впрочем, даже дать четкую оценку текущей ситуации на рынке жилой недвижимости непросто
Максим Золотухин
Павел Михеев
Павел Михеев
 		Автор: Юля Семыкина
Локация: Алматы
Номер: №6 (43) 2011

Оптимисты и собственники инвестиционных квартир надеются, что период застоя и снижения цен на рынке недвижимости закончился. Пессимисты и те, кто мечтает о приобретении собственного жилья по приемлемым ценам, предполагают, что квартиры еще могут подешеветь. Ну а те, кто не готов ждать естественного развития событий, начинают узнавать о смягчившихся условиях ипотеки и вникать в тонкости новой государственной жилищной программы, которая предполагает введение в эксплуатацию 6 миллионов кв. метров жилья, тем самым обеспечивая собственными квартирами 350 тысяч семей, или 1 миллион человек.

Растет или снижается?

Но о программе чуть ниже, а пока о текущих ценах на жилье в Алматы. В определенных районах города риэлторы отмечают рост цен, в других же – наблюдают снижение. Возможно, речь идет о процессе дифференциации рынка, который прогнозировался ранее, то есть в цене продолжает падать наименее ликвидная недвижимость, в то время как хорошее жилье в престижных районах востребовано и даже дорожает. «Одним словом рынок сейчас не охарактеризуешь, но, пожалуй, можно сказать, что он хаотичный. И даже вектор цен разнонаправленный, в зависимости от района. Однозначно можно сказать, что наблюдается определенное оживление на рынке. Но ситуация достаточно парадоксальная, так как, с одной стороны, покупателю есть из чего выбирать, а с другой – продавцы, знающие реальную цену своей квартиры, удерживают эту цену и, в конце концов, находят покупателя», – поясняет исполнительный директор агентства недвижимости Dixi Наталья Рожкова.

Что же касается средней цены по городу, то она за последние полгода изменилась крайне незначительно. Например, по данным аналитического портала «Коммерческая недвижимость», в августе 2010 года на вторичном рынке Алматы средняя цена квадратного метра жилья составляла 1716 долларов, а по данным на 15–22 марта текущего года – 1783 доллара. То есть за семь месяцев эта средняя цена, причем предложения, а не реальных сделок, выросла чуть меньше чем на 4 процента, что вполне сопоставимо с уровнем инфляции.

То, что темпы роста цен на жилье соответствуют инфляции в стране, отмечает и аналитик «ЦКН-Сервис» Ольга Айбасова. По ее данным, средняя цена квадратного метра к концу 2010 года достигла 1750 долларов за квадрат на вторичном рынке и примерно тех же показателей на первичном, но с учетом того, что квартиры на нем предлагаются в черновой отделке. Ежемесячно цены увеличивались в среднем на 0,8 процента, что за год и составило порядка 10 процентов. «При этом отрицательных изменений почти не было, – поясняет Ольга Айбасова. – Правда, в 2010 году, в конце весны наблюдался некоторый откат цен, который сменился с середины года стабильным ростом. То же самое наблюдается на первичном рынке. Новых жилых строительных объектов после кризиса не начато и идет лишь достраивание уже существующих. Примерно половина или больше квартир в них уже выкуплены дольщиками, а цены в этом сегменте рынка увеличились за год примерно на 5 процентов. В целом, мы считаем, что цена – это мера спроса. Если цена растет, значит, спрос опережает предложение. Новые продавцы, ориентируясь на сложившийся уровень цен, выставляют объекты по новым, чуть более высоким ценам. Если же рост будет слишком активным, а покупателей не найдется, то продавцы начнут снижать цены также незначительно, как и поднимают».

Как отмечают некоторые риэлторы, ощущается рост цен, например, в Бостандыкском, Медеуском и в тех участках Алмалинского района, где он граничит с Бостандыкским и Медеуским. А, например, в районе «Тастака», который также относится к Алмалинскому району, цены не растут. Некоторое снижение наблюдается в Турксибском районе, так как целевая аудитория потенциальных покупателей жилья здесь менее платежеспособна, чем те, кто нацелен на более престижные районы. Внутри районов ситуация также различается. Скажем, если в Бостандыкском районе в целом цены не снижаются, то на тех его участках, где нет новой застройки и расположены дома с большим сроком амортизации, построенные до 1960-х годов, снижение цен идет. В качестве примера можно привести район «Атакента», где за «трешку» в панельных домах старше шестидесятого года постройки раньше запрашивали 90–105 тысяч долларов, а сейчас такую квартиру готовы отдать за 80 тысяч. Что касается примера, демонстрирующего рост цен, то можно отметить: в Ауэзовском районе скажем, в прошлом году улучшенные двухкомнатные квартиры продавались за 70–75 тысяч долларов, а сейчас они стоят от 86 до 90 тысяч. В микрорайоне «Орбита» однокомнатные улучшенные квартиры стоили от 54 до 57 тысяч долларов, а сейчас порядка 65–66 тысяч. В «номерных» алматинских микрорайонах однокомнатная квартира стоила 45–47 тысяч долларов, а сейчас в среднем 54 (от 51 до 57 тысяч долл.).

В агентстве недвижимости Dixi считают, что в целом сейчас больше котируются и пользуются спросом двухкомнатные квартиры. Такие квартиры не столь тесны для семьи, как однокомнатные, но в то же время стоят не так дорого, как трехкомнатные, которые к тому же предполагают и более высокий уровень коммунальных платежей. «В последнее время среди собственников квартир в новостройках (в том числе и собственников инвестиционных квартир) наметилась тенденция к так называемым «альтернативным» сделкам, – рассказывает Наталья Рожкова. – То есть люди, продавая квартиру в новостройке, хотят приобрести взамен коттедж или особняк. Еще один вариант – продажа квартиры с целью монетизации активов. Что касается покупателей, то при выборе квартиры в новостройках они с осторожностью относятся к приобретению, если недвижимость по документам еще находится в долевом участии, а не у собственника». И такая осторожность отчасти оправданна, так как нередки случаи, когда дом вроде бы сдан в эксплуатацию, но потом оказывается, что застройщик еще не решил проблемы либо с банками, либо с коммунальными службами. А это может вылиться в то, что счастливому обладателю новой квартиры придется сидеть без света или без воды. Поэтому сейчас многие покупатели еще до заключения сделки пытаются выяснить, почему продается квартира, почему она несколько дешевле, чем аналогичные и так далее. Вообще уровень образованности соотечественников в жилищных вопросах после кризиса, по признанию риэлторов, заметно возрос, что можно, безусловно, отнести к положительным итогам кризисных уроков.

Инвестиционные квартиры, которые в основном сосредоточены в новостройках бизнес- и элит-класса, потихоньку выставляются на продажу и ждут своего покупателя. Хотя иногда их хозяева по тем или иным причинам торопятся и готовы идти на определенные уступки. Обычно размер скидки индивидуален, но он заметно отличается от того, что можно получить за квартиру эконом-класса. И если при продаже относительно недорогого жилья 5 тысяч долларов считается неплохой уступкой, то в секторе элитного жилья в ходе торга цена может снизиться и на 30 тысяч долларов или более. Многое зависит и от того, по какой цене квартира изначально была выставлена на рынок, так как нередко это бывает завышенная сумма. Кроме того, несмотря на отсутствие интереса к приобретению квартир в спекулятивных целях, продолжаются и игры маклеров с объявлениями в газете «Крыша» и других специализированных изданиях. Схема предполагает, что о продаже одной квартиры дается несколько объявлений с указанием различной, но в основном завышенной цены. Такие объявления призваны создать у покупателя видимость того, что аналогичные квартиры стоят дороже той, что он присмотрел. В результате, согласно объявлениям, разброс цен на одну и ту же квартиру эконом-класса при таком подходе может составлять от 3 до 8 тысяч долларов, а в элит-классе – порядка 15 тысяч. Все это оказывает влияние на среднюю цену квадратного метра, выводимую изданием. К тому же не стоит забывать, что эта средняя арифметическая стоимость квадратного метра базируется на цене предложения, а не реальных сделок.

Жилье для всех

Теперь непосредственно о том, что может в ближайшем будущем оказать свое влияние на рынок и формирование цен на нем, то есть о государственной Программе развития жилищного строительства на 2011–2014 годы. Она рассчитана на широкие слои населения и предусматривает три основных направления государственной поддержки жилищного строительства.

Первое предполагает строительство акиматами кредитного жилья с его последующей реализацией через систему жилстройсбережений. По этому направлению в ближайшие три года планируется выделить из республиканского бюджета 48,8 млрд. тенге, в том числе в нынешнем году – 28,8 млрд. Как отметил председатель Агентства РК по делам строительства и ЖКХ Серик Нокин, пилотные проекты по этой схеме уже реализуются в текущем году, охватывают все регионы республики, и жилье доступно широким слоям населения. «По данным «Жилстройсбербанка», количество вкладчиков банка – потенциальных покупателей жилья – составляет около 17 тысяч человек, в то время как в результате реализации указанных проектов будет построено только 4 тысячи квартир. Поэтому дополнительно предлагаем на период 2011–2012 годы предусмотреть и выделить на строительство жилья по этой схеме порядка 40 млрд. тенге, в том числе в 2011-м – 8 млрд.  Это позволит обеспечить в 2012 году ввод 300 тысяч квадратных метров кредитного жилья», – поясняет Серик Нокин.

Вторым направлением Программы станет фондирование банков второго уровня для финансирования строительства, для чего государство будет размещать в банках целевые депозиты. В этом году на эти цели уже выделено 57 млрд. тенге, а в будущем будет выделено еще 13 миллиардов. В результате уже в следующем году ожидается ввод 1,7 млн. кв. метров коммерческого жилья. Что касается цен, то предполагается, что стоимость 1 кв. м в чистовой отделке в квартире, приобретаемой по системе жилстройсбережений, не будет превышать 112 500 тенге в Астане и 142 500 тенге в Алматы, а в других регионах будет ниже. А максимальная цена для депозитно-накопительной системы определена в 170 тысяч тенге. Ну а третье направление программы касается прокладки за счет бюджетных средств инженерных коммуникаций в районах жилищных застроек, в том числе под индивидуальное жилищное строительство.

Всего с учетом дополнительных средств на поддержку жилищного строительства в рамках новой программы на 2011–2014 годы будет направлено 359,2 млрд. тенге. «Государство намерено и далее финансировать строительную отрасль, но именно путем предоставления займов. Инвесторами должны быть частные лица – через программы жилстройсбережений и арендного жилья. Это правильный путь и если бы подобные программы работали ранее, возможно, пузыря и обвала на рынке жилья и не случилось», – считает Ольга Айбасова.

Пока Программа развития жилищного строительства на 2011–2014 годы не вызвала каких-либо ценовых изменений на рынке. Возможно, отчасти это связано с тем, что прозвучали заявления застройщиков о том, что для Алматы названная цена нереальна. А отчасти с тем, что никто не обещает, что недорогие квартиры появятся завтра. Кроме того, если говорить об Алматы, то недорогое жилье, построенное по программе, вероятно, будет располагаться в определенных, что называется непрестижных, районах города. Впрочем, те, кто долгое время не мог купить свое жилье, арендуя недвижимость, по наблюдениям риэлторов, не обращают особого внимания на район. Чтобы жилье располагалось в историческом, финансовом центре города важно прежде всего тем, кто уже жил в этих районах. Житель центра, конечно, не особо хочет поселиться где-нибудь за улицей Момышулы, но для многих такой вариант вполне приемлем. «Я получила квартиру в микрорайоне «Мамыр-4» по государственной программе шесть лет назад, и тогда мне казалось, что наш дом находится очень далеко. Но теперь недалеко от нас есть и современный торгово-развлекательный комплекс, и детский сад, в который ходит внучка, и частный медицинский центр неплохого уровня, где ребенок наблюдается, поэтому многие вопросы удается успешно решать, даже не выезжая из своего района», – рассказывает участница одной из первых государственных жилищных программ Ботагоз Бахтиярова. То есть Алматы растет, строится, а его инфраструктура развивается, и постепенно более привлекательными становятся и некогда отдаленные районы города.

Доступная ипотека

По данным «ЦКН-Сервис», во второй половине 2010 года рынок ипотечного кредитования значительно оживился, а объем выданных кредитов по республике увеличился на 20 процентов. «Покупатели, по нашим оценкам, проявляют интерес к банковскому займу, так как улучшить условия проживания, то есть продать «плохую» квартиру и купить лучшую невозможно без дополнительных средств. А именно такие покупатели сейчас наиболее активны на рынке. Но, конечно, люди стали более трезво оценивать свои возможности и перспективы возврата. Учитывая, что после начала кризиса кредиты почти не выдавались, рост объемов ипотеки в 2011 году может быть значительным, полагаем, что порядка 20–30 процентов», – считает Ольга Айбасова.

В некоторых других риэлторских агентствах также отмечают, что между банками началась конкуренция за клиентов. И если недавно клиент, чтобы получить заем, буквально шел на поклон к банку, то сегодня ему там рады. «После кризиса ипотека была практически мертва – драконовские проценты, жесткие требования к заемщикам, необходимость большого первоначального взноса, да и сами потенциальные покупатели квартир понимали, что взять в такой период ипотеку – это означает повесить себе на шею ярмо. Сейчас же банки пошли на смягчение условий», – поясняет Наталья Рожкова. Так, если некоторое время назад с банками не имело смысла даже разговаривать, если у тебя не было пятидесяти процентов от стоимости квартиры на первоначальный взнос, то сейчас с заемщиками ведутся переговоры и о 20 процентах первоначального взноса. Появились более гибкие кредитные программы и некоторые банки готовы предоставлять займы без подтверждения доходов, да и сам процент по ипотеке стал более приемлемым.

Например, по различным программам, Народный банк предлагает ипотеку под 15 процентов, Банк «Центркредит» – под 12,9 процента, а «Альянс» – под 10 процентов годовых. Также существуют объекты недвижимости, которые банки считают «своими», то есть их строительство финансируется банком, и для приобретения квартиры в таком доме банк может выдать кредит под 9 процентов. Впрочем, назвать такую ипотеку настолько доступной, чтобы казахстанцы массово отправились покупать в кредит квартиры, пока нельзя. Но принятие закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов» – это шаг, который наверняка будет способствовать популяризации ипотеки, так как он делает заемщиков более защищенными. В частности, согласно закону, устанавливается запрет на внесудебную реализацию залогового имущества при наличии соответствующего письменного отказа залогодателя от такой реализации.

Немаловажно и то, что банкам запрещается одностороннее изменение условий по договорам банковского займа, за исключением конкретных случаев, которые определены в законе. Между тем раньше многие банки старались непременно добавить в договор оговорку, что банк по своему усмотрению может изменить условия. Кроме того, вводится запрет на ограничение прав заемщика на выбор страховой организации и оценщика. Хотя тут еще существует вопрос, будут ли эти нормы работать в реальности и дадут ли банки заемщикам реализовать свое право или попросту начнут отказывать в кредитах тем, кто предпочтет независимую оценку. Но, во всяком случае, в теории многие нормы закона участники рынка признают весьма полезными, и они вполне могут способствовать дальнейшему развитию сектора ипотеки.

Ну а в заключение принято делать прогнозы, но пока, пожалуй, от них лучше воздержаться. Ведь совсем недавно то же разрушительное землетрясение в Японии продемонстрировало нам, как подвержен рынок недвижимости малейшей нестабильности. Даже на казахстанский рынок японская трагедия, по признанию агентств недвижимости, оказала свое влияние и люди задумались о том, что тратить состояние на квартиру, возможно, и не стоит. Правда, массового масштаба эта покупательская осторожность не приобрела и в данном конкретном случае на ценах не сказалась. Тем не менее прогнозы сейчас могут быть только с оговорками «если» – если в мире не случится никаких потрясений, если уровень доходов казахстанцев будет расти, если банки еще снизят проценты по ипотеке и так далее. Словом, пока разумнее просто следить за ситуацией на рынке и за ходом жилищной программы, что мы и обещаем читателям делать.

Тэги: недвижимость, риэлтор, ипотека


Оценка: 3.75 (голосов: 4)



Похожие статьи:
22.09.2009   Чужие метры


Комментарии к статье:
Дата: 2011-04-13 11:37:40
Имя: nomad2010
Сообщение: Рынок недвижимости хаотичен именно из-за того, что у гос-ва нет четкой жилищной программы.

Дата: 2011-04-13 11:38:35
Имя: JurDen
Сообщение: ммм... а почему вы думаете, что государство должно создавать программу для того или иного конкурентного рынка, и тем самым выстраивать его? Например, нет ведь государственной программы в сфере бутылирования воды? ))

Дата: 2011-04-13 11:39:14
Имя: nomad2010
Сообщение: ха-ха-ха. три раза. давайте тогда государство не будет регулировать цены на хлеб и мучные изделия? мы получим хлеб по 200 тенге за булку. тоже ведь конкурентный рынок? давайте государство не будет регулировать рынок ГСМ и бензин будет по 300тенге за литр? тоже ведь конкурентный рынок? давайте государство не будет вмешиваться в транспорт, тогда проезд в автобусе будет стоить 150тенге, а билеты на самолет и поезд подорожают в три раза. Надо засунуть в одно место все эти басни о том, что рынок саморегулирующийся и сам все расставит на места. Мягко говоря. Мировые кризисы, периодически возникающие, один из доводов. Какие еще доказательства нужны? Странно получается. Государство какие-то сферы регулирует, а на каких-то дает навариваться своим чинушам. Чем рынок недвижимости хуже рынка мучных изделий? Ответ прост: народу просто не дают умереть от голода. Как фашисты делали в концлагере: кормить кормят, но так, чтобы трудяга коньки не откинул

Дата: 2011-04-13 11:40:12
Имя: nomad2010
Сообщение: В конце концов расселить 15млн казахстанцев это должно стать делом чести для правительства... Из них пусть 70% имеют постоянное жилье. Тогда речь пойдет о каких-то 5млн человек. Это средний город России.


Имя:
E-Mail:
Комментарий:   

Регистрационное свидетельство №10218-Ж
выдано 19 июня 2009 г. Министерством культуры
и информации Республики Казахстан

 Республика Казахстан
г. Алматы, 050010
Главпочтампт, а/я 271		 тел./факс: +7 (727) 272-01-27
272-01-44
261-11-55
 Перепечатка материалов, опубликованных в журнале
"Центр Азии", и использование их в любой форме, в том числе
в электронных СМИ, допускается только с согласия редакции.
Copyright © 2009-2011, "Центр Азии", All rights reserved Designed and developed by "Neat Web Solution"