По сравнению с остальными государствами постсоветского пространства развитие ипотечной программы в Казахстане шло наиболее эффективно и быстро. Большую роль в этом сыграла развитая пенсионная система Казахстана, которая сформировала хорошие условия для инвестиций в жилищный рынок. Таким способом некоторые ваши компании избежали проблемы вечной подпитки из государственного бюджета. В Монголии сейчас также есть предпосылки для привлечения пенсионных активов на фондовый рынок, хотя на данный момент у нас только один государственный пенсионный фонд, который пока работает с отрицательным балансом. Для его оживления и повышения ликвидности было бы неплохо подключить инструменты рынка недвижимости. В нашей стране этот рынок имеет колоссальный потенциал роста – так, в столице Улан-Баторе с населением около полутора миллионов человек в квартирах живет не более 20 процентов населения. Все остальные селятся в частном секторе, во временных постройках дачного типа и юртах. В большинстве своем это экономически активное население.

Почему именно модель работы Казахстанской ипотечной компании (КИК) выбрана как образец для развития жилищной ипотеки в Монголии?

Потому что КИК была создана для решения социальных, точнее, жилищных проблем граждан. Компания отрегулировала и тем самым развила ипотечный рынок, увеличив срок кредитования, уменьшив суммы первоначального взноса. Создание таких благоприятных условий для приобретения жилья в кредит привели к расширению объемов ипотечного кредитования.

При этом путем выпуска ипотечных облигаций компания без участия государства смогла обеспечить быструю возвратность кредитных ресурсов и решить проблемы ликвидности финансовых институтов, задействованных в ипотечном кредитовании. То есть Казахстанская ипотечная компания выпускает облигации под залог недвижимости, которые в основном покупают пенсионные фонды. В результате получаемые деньги КИК направляет на выкуп прав требований по ипотечным займам у банков второго уровня. Такая схема позволяет рыночным способом решать вопросы обеспечения населения жильем, а также обеспечить потенциальных инвесторов, в том числе и пенсионные фонды, дополнительными ликвидными финансовыми инструментами для вложений. Именно это на данный момент необходимо нашей стране.

Также нам нравится, как в КИК подходят к вопросу рисков. Компания вообще не кредитует строительство, а значит, не берет на себя риски спекулятивного характера. Она работает только с готовым жильем. И что интересно, здесь в первую очередь рассматривают платежеспособность заемщика, а не залоги.

В правительстве Монголии изучили правовую основу работы КИК и предложили внедрить аналогичные законы и регламенты в деятельность нашей корпорации. Сейчас основательно анализируется казахстанская законодательная база в этой сфере, инструменты, которые обеспечивают защиту от рисков как инвесторов, так и граждан, приобретающих жилье в ипотеку с длительным сроком погашения.

А какая модель у вас работала изначально?

До настоящего времени в Монголии все финансирование строительства и ипотеки осуществлялось из госбюджета. С 2006 по 2009 годы корпорация реализовывала свой первый проект – 40 тыс. квартир общей площадью 1 млн. 850 тыс. кв. м. Эта недвижимость продается под 11 процентов годовых. На следующем этапе планируется сдать 100 тысяч квартир. Ипотеку льготникам будут выдавать на 20 лет под 8 процентов годовых.

Но все это большие затраты, и нужно сделать этот процесс рыночным. Для этого в октябре 2006 года и создана наша госкорпорация по решению вопросов жилья. Изначально она участвовала во всем – от выкупа земель и рытья котлована до ввода в эксплуатацию и продажи жилья в ипотеку. Но теперь, изучив казахстанскую модель развития, мы решили уходить из строительства и работать только с готовым жильем. Также по опыту Казахстанской ипотечной компании наша корпорация планирует выпустить ипотечные облигации.

Инвесторами жилищного рынка, видимо, будут пенсионные фонды и государство?

Да, мы планируем привлечь средства пенсионной системы. Кроме этого источника к финансированию жилья подключится действующий в нашей стране Фонд развития человека, который аккумулирует прибыль горнодобывающей промышленности и распределяет ее между гражданами страны. Также средства этого фонда направляются в сферу образования, на улучшение качества медицинских услуг и будут инвестироваться в строительство жилья. А если прибыль горнодобывающей промышленности вырастет, то этот фонд сможет хотя бы частично покрыть займы нашей госкорпорации.

Конечно, нельзя вечно финансировать жилищные программы за счет государственного бюджета, ведь экономика переживает как подъемы, так и спады, особенно если она зависит от экспорта сырья. А жилищный вопрос – вечный. Монголия, как и Казахстан, имеет высокий темп прироста населения, и у нас также идет урбанизация. Если в Алматы прирост населения даже на фоне кризиса составляет около 30 тыс. человек в год, то в Улан-Баторе он еще выше. Поэтому мы так же, как и КИК, в целях снижения наших рисков планируем кредитовать население с помощью банков второго уровня, оставляя госкорпорации функцию рефинансирования, путем покупки прав требований. Думаю, с финансированием у нас проблем не будет, осталось только наладить новые процессы, в становлении которых нам пообещали помочь коллеги из Казахстанской ипотечной компании, с которыми уже идет активное сотрудничество.