eng  rus 
 
Главная Архив О журнале Об авторах Контакты RSS Обратная связь
Недоступные метры
Ситуация на рынке недвижимости продолжает волновать умы казахстанцев, несмотря на то что о былой активности продавцов и покупателей риэлторы и застройщики могут лишь со вздохом вспоминать. Тем не менее в январе в южной столице прошла волна слухов о том, что грядет рост цен на недвижимость. Существуют ли реальные предпосылки для этого гипотетического повышения цен?
Д. Сабитов
М. Золотухин
 		Автор: Юля Семыкина
Локация: Алматы
Номер: №2 (15) 2010

Разговоры о достижении пресловутого ценового дна на рынке недвижимости шли в течение всего прошлого года. Но если к аргументам экспертов «за» или «против» люди относятся с определенной долей скепсиса, то к заявлениям чиновников казахстанцы весьма восприимчивы. С одной стороны, это говорит о том, что народ власти верит, что само по себе, может быть, и неплохо, но с другой – в очередной раз хочется призвать чиновников к объективности и взвешенности при прогнозировании ситуации.

Например, председатель Агентства РК по ЖКХ и делам строительства Серик Нокин высказал мнение, что в 2011 году в Казахстане возможен резкий всплеск цен на жилье. Поводом для такого заявления послужили следующие расчеты: в 2010 году будет построено 6,2 млн. кв. м жилья, а в 2011-м – около 4,7 млн., то есть где-то на 1,5 млн. кв. м меньше. И именно этих недостающих полутора миллионов может, по мнению Серика Нокина, не хватить людям, желающим приобрести квартиры. Между тем, по данным Жилстройсбербанка, приведенным председателем агентства, на рынке около 38 тысяч клиентов, готовых приобрести жилье в 2011 году. Но даже если, как Серик Нокин, исходить из того, что площадь квартиры составляет 100 квадратных метров (хотя на самом деле в большинстве случаев – меньше), получится, что в 2011 году будет введено в эксплуатацию более 45 тысяч квартир. То есть те самые 38 тысяч желающих приобрести недвижимость вполне могут это сделать, и свободные квартиры еще останутся. Получается, что расчеты не совсем корректны, но слухи о повышении цен они уже подогрели.

Так или иначе, но, по словам риэлторов, в январе на алматинском рынке действительно наблюдается некоторое оживление. Но можно ли его рассматривать как повод для прогнозов о росте цен? Для оживления рынка существуют как субъективные причины, вроде высказываний чиновников и слухов, так и объективные. В последние месяцы цены на недвижимость не снижались, а, согласно данным газеты «Крыша» и некоторых риэлторов, в среднем по городу даже несколько подросли (порядка 7 проц.), что послужило сигналом для определенной части покупателей реализовать свой отложенный спрос.

Например, директор агентства недвижимости Dixi Наталья Рожкова даже характеризует оживление рынка как стойкое и отмечает, что уже на протяжении четырех месяцев наблюдается достаточно высокая активность по количеству проводимых сделок. Г-жа Рожкова называет следующие причины такого оживления: «Во-первых, заявления экспертов и государственных чиновников, что ценовое дно достигнуто; во-вторых, так и не произошло массового выброса на рынок залоговых квартир банками, на которое рассчитывали многие покупатели и предсказывали некоторые эксперты; в-третьих, несмотря на последствия кризиса, БВУ не заморозили выдачу ипотечных кредитов, и на рынке присутствует достаточное количество одобренных заемщиков – покупателей. И, наконец, не последнюю роль играет фактор сезонности: в этот период всегда отмечается оживление на рынке».

В «ЦКН-Консалтинг» также отмечают сезонный фактор. В декабре ежегодно наблюдается снижение активности, то есть и предложения, и количества заключаемых сделок, так как кто-то уезжает на новогодние каникулы, а кто-то занят предпраздничными хлопотами. Поэтому январь, по сравнению с декабрем, выглядит для участников рынка более активным. Также директор «ЦКН-Консалтинг» Ольга Айбасова считает, что «на фоне ожиданий изменений валютного курса недвижимость по-прежнему остается одним из инвестиционных инструментов. Причем сейчас люди большей частью ожидают укрепления тенге и обесценивания доллара. И это приводит к активизации потенциальных покупателей, имеющих сбережения в долларах, которые готовы вкладывать валюту в недвижимость, полагая, что в квадратных метрах у денег больше шансов не потерять в цене».

После проведения в прошлом феврале девальвации ходили упорные слухи о том, что курс достигнет 180 тенге за доллар, но прошел год и, как можно наблюдать, курс не превышает 150 тенге за доллар. В этом году председатель Нацбанка, как известно, озвучил новый коридор, в котором курс будет удерживаться в пределах от 127,5 до 165 тенге за доллар. При этом, комментируя задачи, поставленные Президентом страны Нурсултаном Назарбаевым в ежегодном Послании народу Казахстана, Григорий Марченко отметил: «То, что курс ассиметричный – в одну сторону он больше, чем в другую, – еще раз четко говорит: мы считаем, что укрепление тенге более вероятно, чем его ослабление. Способность Нацбанка обеспечить стабильность на валютном рынке никаких сомнений ни у кого не должна вызывать». Понятно, что после такого заявления, люди, планирующие покупку, могут ее ускорить.

В свою очередь, на расширение предложения квартир в определенной степени повлияло землетрясение на Гаити. Те, кто собирался продавать квартиру в Алматы и переехать, скажем, в Астану, под впечатлением от трагедии также поспешили ускорить процесс. При этом продавцы готовы к торгу и скидкам. Правда, по логике вещей, события на Гаити могли повлиять и на снижение цен на жилье в целом по городу, но этого, по мнению, риэлторов не произошло.

Словом, причины, объясняющие оживление рынка, найти можно, но само по себе оно еще не означает дальнейшего роста цен. Например, в российском агентстве IRN («Индикаторы рынка недвижимости»), уже много лет занимающемся исследованием российского и, в частности, московского рынка недвижимости, считают, что причины, способствующие росту цен, делятся на две основные группы: наличие дефицита жилья и наличие платежеспособного спроса и свободных денег у населения. И если хотя бы одной из этих групп не наблюдается, то рост невозможен, а если отсутствуют обе группы причин, то происходит снижение цен. Давайте посмотрим на наличие или отсутствие этих причин и на нашем рынке.

Те, кто говорит о возможном росте цен, в первую очередь связывают его с сокращением объемов строительства. С одной стороны, это действительно так, особенно с учетом того, что люди готовы покупать квартиры только в уже достроенных и сданных в эксплуатацию домах. Поэтому предложение новых квартир сложно назвать значительным, что позволило застройщикам еще около года назад прекратить снижение цен, и сейчас, по данным «ЦКН-Консалтинг», средняя цена за квадратный метр на первичном рынке составляет 1700–1800 долларов. Но, с другой стороны, в условиях ограниченной платежеспособности населения на первичном рынке потенциальных покупателей меньше, чем на вторичном. Объясняется это тем, что площади новых квартир больше, чем в старом жилом фонде. Поэтому хотя цена квадратного метра вторичного и первичного жилья в принципе сопоставима, квартиры в новостройках в целом обходятся значительно дороже. Впрочем, застройщики периодически практикуют различные скидки, а также торг с покупателями, имеющими в наличии деньги и готовыми реально покупать. Причем скидочные акции длятся достаточно долго, что косвенно свидетельствует о незначительности реального спроса, например, на некоторых комплексах до сих пор висят объявления о новогодних скидках.

Если говорить о дефиците жилья в новостройках, то не стоит забывать и о большом количестве инвестиционных квартир в новых домах, часть из которых, вероятнее всего, также будет продаваться. Пока многие инвесторы выжидают, надеясь, что цены подрастут, но обстоятельства у всех разные: кому-то становятся нужны деньги и инвестиционные квартиры постепенно поступают в продажу. Правда, существует вариант сдавать квартиры в аренду, получая с них инвестиционный доход, что многие и делают, но арендные ставки сейчас не такие высокие, как в предкризисные годы, а конкуренция между желающими сдать жилплощадь, напротив, весьма высока.

Кстати, более гибкий и мобильный рынок аренды является одним из показателей платежеспособности населения, и снижение арендных ставок также говорит в пользу того, что для роста продажных цен на квартиры предпосылок нет. Так, по данным газеты «Крыша», средняя ставка аренды по городу в декабре прошлого года составляла 714 долларов, а по данным на конец января этого года она составляла уже 680 долларов. Причем, как и в случае с ценами на квартиры, выставленными на продажу, эта «средняя температура по больнице» не совсем объективно отражает ситуацию. Скажем, среди предложения можно найти современные квартиры, которые владельцы хотят сдать в аренду по 5 тысяч долларов за месяц. Наличие таких объявлений влияет на среднюю ставку аренды по городу, но отнюдь не означает, что есть люди, готовые снять квартиру по этой заоблачной цене.

То есть участники рынка продолжают апеллировать ценами предложения, а не ценами реальных сделок, что искажает картину. Об этом говорит и исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин: «Основные участники рынка недвижимости заинтересованы в искусственном повышении цен через агрессивную рекламу, манипулирование данными анализа и мониторинга. Основными информационными источниками остаются специализированные еженедельники «Крыша», «Мегаполис-недвижимость», «Вся недвижимость» и ряд других, но они не отвечают за правдивость подаваемой в объявлениях информации. И если недавно поправка на торг не превышала минус 7–10 процентов, то сейчас 15–20 процентов – это не предел».

Что касается ситуации с дефицитом жилья, то несомненно, что многие хотели бы улучшить свои жилищные условия, однако если это желание не подкреплено платежеспособным спросом, то и на рост цен оно никак не может повлиять. И хотя основная фаза кризиса преодолена, последствия его еще сказываются, и у большинства казахстанцев, желающих улучшить свои жилищные условия, попросту нет свободных денег, достаточных на покупку новой квартиры. Подстегнуть спрос могла бы доступная ипотека, но после всех прошлых потрясений банки действуют чрезвычайно осторожно и стараются обезопасить свои риски, что автоматически снижает число потенциальных претендентов на кредиты. «Есть банки, которые выдают ипотечные кредиты, например «Евразийский», но условия по ним достаточно жесткие, а процентная ставка высокая, – отмечает Ольга Айбасова. – Минимальный процент, который рекламирует банк, – 19, но реально получится 22–23 процента, что достаточно много. А после всех скандалов с потребителями, набравшими ипотечных кредитов и теперь не имеющими возможности их выплачивать, люди стараются реально оценивать свои возможности и не спешат брать кредиты».

Кроме того, ипотека была популярна у нас в тот период, когда квартиры постоянно дорожали, и многие брали ипотечные кредиты не для улучшения жилищных условий, а для получения спекулятивного дохода. Сейчас же речи о таком доходе не идет, и надо рассчитывать на свои собственные трудовые доходы. И хотя в Казахстане не было массовых сокращений работников на фоне кризиса, ситуацию на рынке труда пока сложно назвать стабильной. Тем более что, как показывает опыт других стран, рынок труда в посткризисный период восстанавливается медленнее большинства других рынков.

Так что ипотека остается рискованным шагом, а шансов на то, что в ближайшее время банки облегчат условия кредитов, немного. Экономические показатели в Казахстане растут, и кризис отступает, но ресурсы для банков остаются дорогими, а именно от них зависят процентные ставки. К тому же банки и так имеют проблемы с просрочками по кредитам, и вряд ли они захотят их усугубить. Как сообщила недавно председатель Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций Елена Бахмутова, в текущем году риски в финансовой системе пока сохраняются. «В первую очередь мы очень сдержанно оцениваем возможность роста кредитования экономики в текущем году. Причин здесь несколько. Прежде всего я бы отметила достаточно высокий кредитный риск, который сохранится на текущий момент. Вторым фактором можно отметить возможность выявления и отражения на балансах банков потерь, связанных с проблемными заемщиками, в первую очередь по проектам, связанным с недвижимостью. И третьей причиной следует отметить отсутствие стабильных долгосрочных источников фондирования, в первую очередь в национальной валюте».

Словом, массового спроса на жилье, подстегнутого доступными кредитными ресурсами, в этом году не ожидается. Так, Наталья Рожкова отмечает: «Можно предположить, что тенденция роста цен может сохраниться, но при условии, что повышение будет проходить плавно и небольшими темпами – не более 2 процентов в месяц. Если же продавцы начнут резкое повышение цен, то рынок может перейти в стагнацию, так как резко снизится покупательский спрос». А Ольга Айбасова, в свою очередь, считает, что «ажиотажа, пузыря на рынке не должно быть, хотя недвижимость и остается инвестиционным инструментом».

Но на фоне всех вышеперечисленных факторов, даже эти прогнозы выглядят несколько оптимистично. Учитывая, что роста массового платежеспособного спроса в ближайшем будущем ожидать не приходится, логично предположить, что наблюдаемая на рынке активность – это временное явление. И как только отложенный спрос удовлетворят те, кто имеет сбережения, активность вновь может упасть. Тем более что государство сейчас работает над различными программами, предлагающими альтернативу покупке жилья на рынке. В частности, планируется введение арендного жилья с правом последующего выкупа, а также набирают популярность программы кредитования в Жилстройбанке, ставки в котором практически в два раза ниже, чем в коммерческих банках.

Остается сделать вывод, что слухи о грядущем росте цен, гулявшие по Алматы в январе этого года, это всего лишь слухи. Ссылки же на авторитетные источники, якобы знающие, что рост непременно будет, и вовсе не вызывают доверия, так как цены все-таки регулирует рынок (а точнее, соотношение платежеспособного спроса и предложения). Поэтому невозможно знать точно, как будет складываться ситуация дальше, можно лишь наряду со всеми прогнозировать ее развитие с той или иной долей вероятности.

Тэги: недвижимость, ипотека, риэлтор


Оценка: 0.00 (голосов: 0)



Похожие статьи:
22.09.2009   Чужие метры


Комментарии к статье:


Имя:
E-Mail:
Комментарий:   

Регистрационное свидетельство №10218-Ж
выдано 19 июня 2009 г. Министерством культуры
и информации Республики Казахстан

 Республика Казахстан
г. Алматы, 050010
Главпочтампт, а/я 271		 тел./факс: +7 (727) 272-01-27
272-01-44
261-11-55
 Перепечатка материалов, опубликованных в журнале
"Центр Азии", и использование их в любой форме, в том числе
в электронных СМИ, допускается только с согласия редакции.
Copyright © 2009-2011, "Центр Азии", All rights reserved Designed and developed by "Neat Web Solution"