Сегмент аренды, по сравнению с другими секторами рынка недвижимости, в течение всего периода кризиса находился в более выгодном положении. И даже когда в секторе купли-продажи сделки были буквально единичными, в этом сегменте наблюдалась пусть небольшая, но все-таки активность. А многим риэлторским агентствам именно за счет работы с арендой удалось выжить и остаться на плаву. Тем не менее и аренда подверглась корректировке в связи с требованиями и реалиями кризисного времени, и съемщики, как жилой, так и коммерческой недвижимости перешли в режим экономии и минимизации затрат.

В секторе аренды жилой недвижимости съемщики стали отказываться от пафосных ремонтов, огромных кухонь-студий, квартир площадью в 200 квадратов и так далее. Сократилось число иностранных специалистов, для которых юридические лица снимали квартиры, а запросы тех, кто остался, вынужденно стали скромнее. Хотя никто из них не переехал из центра в спальные районы, и основные предпочтения иностранных арендаторов остались прежними – новостройки, «золотой квадрат» и коттеджи для топ-менеджеров, но все это теперь хотят снимать за меньшие деньги. «В иностранных компаниях прекрасно владеют ситуацией и хорошо знают, насколько снизились цены на рынке. Кроме того, кризис коснулся и этих компаний, и у многих снизились доходы, упали обороты, поэтому практически всем своим сотрудникам иностранные фирмы урезали бюджеты на жилье», – отмечает ведущий специалист отдела элитной недвижимости компании «ЦКН» Серик Козыбаев.

Портал «Недвижимость Казахстана» приводит данные о том, что к 1 сентября этого года средняя арендная ставка по Алматы составила 827 долларов. Для сравнения, год назад она составляла – 1098 долларов, то есть, согласно данным портала, произошло снижение на 25 процентов. Но это, во-первых, цена предложения, а не реальных сделок, а во-вторых, приведенные данные отражают что называется «среднюю температуру по больнице», и если рассматривать сдаваемые в аренду квартиры по сегментам, то можно увидеть более существенное снижение. Ведь средняя цена учитывает и сектор элитных квартир, а цена предложения по ним существенно завышена. Так, газета «Крыша» пестрит объявлениями о сдаче двух- трехкомнатных квартир в современных жилах комплексах по три тысячи долларов в месяц, а реальная арендная ставка по таким квартирам, по словам риэлторов, сейчас значительно ниже.

«Цены на аренду, как и раньше, зависят от местоположения квартиры, и если для примера взять двухкомнатные квартиры в новых жилых комплексах примерно с одинаковым ремонтом, мебелью и бытовой техникой, то в центре города ставка аренды составляет сейчас порядка 1500 долларов. Для сравнения, ранее такие квартиры сдавались в среднем по 2500–3000 долларов в месяц. В более же отдаленных районах, скажем, в районе комплекса «Мега-центр Алматы», на Сатпаева – Гагарина, на Абая – Масанчи аренда аналогичной квартиры обойдется от 1000 долларов в месяц», – поясняет Серик Козыбаев. Управляющий директор агентства недвижимости Dixi Наталья Рожкова приводит другой пример: «Если двухкомнатная квартира на Пушкина – Курмангазы в старом жилом фонде ранее сдавалась за 1200–1300 долларов, то сейчас она сдается за 850–950 долларов. Цена же предложения в рекламных газетах изначально завышена. И если те, кто дает объявления о сдаче квартир по 3000 долларов, хотят реально сдать свои площади, то скидывают до 500–600, а иногда и 800 долларов. Конкуренция между желающими сдать свою квартиру большая, предложений много и съемщикам есть из чего выбирать. Скажем, в жилом комплексе «Аэлита» на проспекте Аль-Фараби стандартная арендная ставка на трехкомнатную квартиру составляет 2500 долларов, но когда там же выставляется условно «дешевая» квартира за 2000, ажиотажа нет и снять ее не спешат».

Что касается более демократичного жилья, то обычную двухкомнатную квартиру в «Орбите», «Тастаке» сейчас можно снять за 400 долларов в месяц. А в Медеуском районе быстро сдаются двух-трехкомнатные квартиры в старом жилом фонде по цене до 700 долларов. Не задерживаются в базах данных и однокомнатные улучшенные квартиры по цене до 350 долларов в микрорайонах. Существует также сегмент квартир, которые не попадают в базы данных риэлторов и в газеты, а арендаторы на них находятся среди знакомых. «Вдвоем с другом мы снимаем двухкомнатную квартиру на Ауэзова – Сатпаева, которую сдают его дальние родственники. Она меблирована, укомплектована бытовой техникой и обходится нам в 60 тысяч тенге в месяц, включая квартплату»,– рассказывает студент Айдос Сеитов. А предприниматель Андрей Савченко очень доволен условиями, на которых ему по знакомству удалось снять квартиру в доме, где находится магазин «Юбилейный»: «Я плачу за нее 300 долларов в месяц, и хотя в квартире не слишком новая мебель, но месторасположение и бесплатная охраняемая парковка во дворе, которая экономит мне 100 долларов ежемесячно, делает сделку аренды выгодной для меня».

Сезонные колебания или тенденция к росту?

Практически каждый год и в период подъема, и в период спада на рынке активность съемщиков и цены на аренду к осени несколько возрастают. Для этого существует несколько причин. Как правило, если квартира уже сдавалась в аренду, то к лету обычно заканчивается срок контракта (кто-то закончил учебу, кто-то уехал в отпуск), и владельцы недвижимости используют летний период, чтобы сделать ремонт, как-то обновить квартиру. К осени же арендодатели вновь выставляют квартиры, и одновременно возрастает количество съемщиков: приезжают на учебу студенты, возрастает деловая активность и возобновляется трудовая миграция. Также на осень многие планируют расширение и открытие новых филиалов и отделений своих компаний, что увеличивает спрос как на коммерческую недвижимость, так и на жилую, если приглашенные сотрудники иногородние.

В этом году на рост спроса на аренду повлияли и другие факторы, в частности, переход в разряд съемщиков владельцев ипотечных квартир и тех, кто ожидает дальнейшего падения цен на недвижимость. «Существует две основные категории собственников квартир, перешедших в ряды съемщиков, – считает Наталья Рожкова. – К первой относятся люди, которые не смогли далее выплачивать ипотеку и продали свои квартиры для погашения долга или оставили свои квартиры банкам. Вторая категория – люди, которые стремятся продать свою недвижимость сейчас и переждать в аренде, а чуть позже, когда цены еще снизятся, купить за вырученные деньги лучшую недвижимость, с большим количеством комнат или в более престижном районе. В определенной степени это риск, так как цены могут уже и не упасть. Хотя тот, кто продал свои квартиры, когда падение только началось, а новую квартиру покупает сейчас, выгадал, и немало».

С активизацией потенциальных съемщиков собственники квартир поспешили поднять свои ставки, но в большинстве случаев повысилась лишь цена предложения. Реальные же сделки либо осуществляются по прежним ценам, либо в отдельных случаях незначительное повышение все же наблюдается, но к зиме арендная плата вновь может снизиться. «Я не ожидаю в ближайшее время ни повышения, ни понижения цен, – говорит Серик Козыбаев. – Возможны лишь небольшие ценовые колебания в пределах пяти–семи процентов, которые и так время от времени наблюдаются в секторе аренды». В агентстве недвижимости Dixi также считают, что к зиме ставки аренды могут снизиться в связи с понижением активности в сегменте аренды в целом, но при этом отмечают, что зимой меньше предложение и, соответственно, меньше выбор. «Поэтому если кто-то хочет подыскать хороший вариант, то лучше делать это сейчас, но при этом торговаться: для реального съемщика арендатор нынче в большинстве случаев готов подвинуться в цене», – поясняет Наталья Рожкова.

Осенний рост активности характерен и для сектора коммерческой недвижимости, а посмотреть на изменения, происходящие в нем, интересно еще и потому, что они косвенно показывают, как наш бизнес переживает непростые времена, какие его направления наиболее востребованы, а также в какие сегменты смещается потребительский спрос на товары и услуги.

Экономия средств и минимизация расходов

В секторе коммерческой недвижимости снижение арендных ставок, произошедшее за последние полгода-год, также хорошо заметно, но сам этот сектор разноплановый, поэтому изменения лучше рассматривать отдельно для сегментов офисной и торговой недвижимости. В годы бурного развития казахстанского бизнеса в Алматы активно строились бизнес-центры, и некоторые из проектов введены в эксплуатацию или готовятся к вводу только в этом году. В то же время спрос на новые офисы снизился, а многие компании стремятся переехать из больших офисов в меньшие. В результате предложение офисных площадей сейчас заметно превышает спрос, что, естественно, сказалось на арендных ставках. И в целом цены на аренду офисной недвижимости и спрос на нее упали сильнее, нежели на торговые площади и помещения под сферу услуг.

«В настоящее время размер арендных ставок на офисные площади в среднем составляет от 18 до 30 долларов за квадратный метр в месяц. При этом офисы по цене 30 долларов, в частности площади, ремонт в которых делался с применением дорогих отделочных материалов, подолгу висят в базе данных, и не находят своего клиента. В целом пустующих помещений как в бизнес-центрах, так и в административных зданиях и жилых домах (квартирах, выведенных из жилого фонда) достаточно много», – рассказывает директор отдела коммерческой недвижимости «ЦКН» Лариса Степаненко.

Еще более существенное снижение ставок на аренду офисов отмечает Наталья Рожкова: «Два года назад офисы что называется «улетали», а многие компании хотели снимать помещения в бизнес-центрах класса «А». В то время стартовая цена на аренду начиналась от 45 долларов за квадрат и доходила до 60 долларов и выше. Сейчас же верхний предел – это 25 долларов, и случаи, когда офис сдается дороже, единичны. В зависимости от размеров офиса, его оснащенности и укомплектованности сегодня можно найти помещение и по 10–12 долларов в черновой отделке».

Кстати, даже в комплексе «Нурлы Тау» иногда предлагают офисы в черновой отделке, которые готовы сдать по цене 12 долларов за квадрат, а два года назад цена аренды за квадратный метр доходила здесь до 60–70 долларов.

В «ЦКН» рассказывают, что один из новых бизнес-центров, с которым работает это агентство недвижимости, оснащен хорошей парковкой, охраной и продуманным делением на офисы, но с января с помощью агентства и самостоятельно бизнес-центру удалось сдать лишь 60 процентов площадей. Риэлторы говорят, что в городе, скорее всего, нет ни одного недавно введенного в эксплуатацию бизнес-центра, который был бы заполнен. «Сегодня самая популярная площадь офисов у съемщиков – от 60 до 150–200 квадратов. Более или менее пользуются спросом офисы площадью 200–250 квадратов, ну а помещения площадью 300–400 квадратов могут не сдаваться по полгода», – отмечает Лариса Степаненко.

Сейчас арендодатели все чаще идут навстречу пожеланиям съемщиков, ведь на многих владельцах недвижимости лежит бремя кредитных выплат, а аренда хоть как-то может помочь покрыть их. В результате собственники помещений коммерческого назначения идут сейчас на уступки и по тем моментам, которые раньше даже обсуждать не хотели. Например, многие готовы «дробить» площади и ставить перегородки, чтобы предложить офис меньшей площади. Также сейчас все чаще арендаторам предоставляются, так называемые «каникулы», то есть период (обычно два месяца), когда аренда нулевая или существенно снижена. «Каникулы» могут быть предоставлены как в счет ремонта, который делает съемщик, так и просто для «раскрутки» предпринимателя на новом месте. Также владельцы недвижимости соглашаются на ежемесячную оплату, в то время как раньше предпочитали брать предоплату за полгода-год.

В сегменте недвижимости под торговлю и сферу услуг также снизились арендные ставки на эту категорию площадей. Но если офис может, в принципе, находиться в любом районе города, лишь бы была парковка, то к торговому помещению выдвигается целый ряд требований: доступность, хорошая проходимость места, где он расположен, хорошая видимость точки с дороги и так далее. Поэтому арендные ставки на торговые площади зависят от привлекательности месторасположения и целевого назначения помещения и колеблются в среднем от 25 до 50 долларов за квадратный метр.

«Сейчас существует две основные категории съемщиков коммерческих площадей: те, кто хочет начать бизнес, и те, кто в целях минимизации издержек стремится поменять большее помещение на меньшее. Имеется также категория тех, кто расширяется и открывает новые точки, но она малочисленнее первых двух. К ней относятся, например, съемщики помещений такого целевого назначения, как ломбарды, небольшие точки общепита. В частности, в летний период наблюдался бум на помещения до 70 квадратов под небольшие пивные магазины и фаст-фудовские точки по продаже донера», – поясняет Наталья Рожкова. А Лариса Степаненко отмечает, что, анализируя базу спроса, можно наблюдать, что имеются заявки на аренду магазинов спорттоваров, детских товаров, женской одежды, востребованы помещения под турагентства, медицинские центры, учебные центры, ночные клубы и лаундж-бары, по-прежнему популярными остаются помещения под аптеки, а своего рода бум наблюдается сейчас на продовольственные магазины.

Риэлторы отмечают, что не исчезают заявки на аренду помещений под кафе и рестораны, но практически все съемщики хотят взять в аренду помещение этого целевого назначения в центре города. А вот в структуре предложения ближе к концу лета появилось множество заведений на Алмаарасанском направлении, вверху по улице Навои. Но бизнес в кафе и ресторанах этого направления преимущественно сезонный, поэтому клиентов, как на аренду, так и на покупку этих помещений найти непросто. Зато весь город и любые его районы готовы охватить владельцы сетей столовых, которые сейчас активно развиваются в южной столице. «Только в нашем агентстве три клиента со множественными заявками на помещения для своих сетей столовых. Они сняли уже по два-три помещения, но продолжают находиться в поиске и подыскивать новые точки», – отмечает Лариса Степаненко.

Многие арендаторы коммерческих площадей заинтересованы в аренде с последующим выкупом, но собственники помещений не слишком охотно идут на эту схему, так как нет четких механизмов ее осуществления, закрепленных законодательно. В этом плане определенные надежды риэлторы возлагают на законодательные поправки, которые планируется принять в связи с развитием института государственного арендного жилья. И хотя к коммерческой недвижимости они имеют лишь косвенное отношение, после их принятия правила игры могли бы стать более понятными, так как понятие «аренда с правом выкупа» планируется закрепить законодательно. Что же касается непосредственно аренды жилой недвижимости, то в лице государственного Фонда недвижимости «Самрук-Казына», планирующего развивать сектор аренды, рынок может получить сильного игрока, способного в перспективе повлиять на формирование арендных ставок в целом.

Институт арендного жилья

Создание Фонда недвижимости предполагает появление дополнительного механизма поддержки строительного сектора, и его основная деятельность заключается в выкупе жилья на незавершенных застройщиками объектах с целью его последующего завершения и сдачи непроданных площадей в аренду. Пока прозвучала информация о 78 подписанных соглашениях на финансирование завершения строительства 66 незаконченных домов в Астане и 12 в Алматы, в которых будет расположено 15 тысяч квартир. Но большая их часть выкуплена дольщиками и лишь порядка двух тысяч квартир планируется сдавать в аренду. Тем не менее это лишь начало, и впоследствии государственного арендного жилья на рынке появится больше, а сдаваться оно будет, по словам главы Фонда недвижимости Госмана Амрина, по более низкой цене, чем на рынке «серой» аренды.

Пока механизм предоставления такого жилья до конца не отработан, законодательные поправки еще только предстоит принять, а планируемые ставки аренды предварительные. Тем не менее кое-какие цифры, на которые можно ориентироваться уже прозвучали, а некоторые основные принципы, согласно которым будет развиваться институт арендного жилья в Казахстане, определены. В частности, Госман Амрин приводил предварительные расчеты, согласно которым за аренду двухкомнатной квартиры площадью 60 квадратных метров платить придется не более 56 тысяч тенге в месяц. Но подход будет дифференцированным, и предполагается предложить съемщикам три класса жилья: «социал», «эконом» и «бизнес». В первом случае стоимость аренды не должна превышать 800 тенге за квадратный метр жилья (порядка 24 тысяч тенге за квартиру площадью 30 квадратов), во втором – 1000 тенге (40 тысяч за квартиру площадью 40 метров), и в третьем – 1500 тенге (75 тысяч за квартиру площадью 50 метров).

Существуют и определенные ограничения, в частности, предпочтение будет отдаваться тем потенциальным арендаторам, которые не имеют другого жилья, и исключение может составить только арендное жилье класса «бизнес». Кроме того, на жилье по этой программе смогут претендовать семьи с доходом не ниже 50 тысяч тенге и не выше 250 тысяч тенге. Такие требования к съемщикам объясняются тем, что первые, по мнению разработчиков программы, просто не потянут арендную плату, а вторые могут участвовать в ипотечных программах и не должны занимать место тех, кому они не по средствам.

Но, пожалуй, самое привлекательное условие программы – это возможность стать собственником арендуемого жилья. Арендная плата добросовестных квартиросъемщиков будет идти в счет стоимости недвижимости, и ориентировочно через 15 лет арендаторы смогут стать полноценными владельцами квартир. Чтобы избежать спекулятивной составляющей, будут введены определенные ограничения на продажу такой недвижимости, предположительно в течение трех лет, после полного погашения стоимости квартиры. Понятно, что эта схема выглядит более выгодной по сравнению с ипотекой, так как не требует первоначального взноса и выплаты банковских процентов по кредиту. Но существуют и настораживающие моменты, например, при расчете арендных ставок представители Фонда недвижимости приводят данные о том, что аренда трехкомнатной квартиры в центре Астаны обходится арендаторам в 225 тысяч тенге в месяц, а в центре Алматы – от 300 до 450 тысяч тенге в месяц (данные приводились в июне). Такие подсчеты не совсем корректны, так как учитывают и данные по элитному сектору аренды, поэтому выглядят завышенными. На самом деле, как мы приводили выше, реально трехкомнатные квартиры в центре Алматы (не элитного сегмента) сдаются сейчас по цене до 105 тысяч тенге, а ориентироваться на цену предложения и газетные объявления не совсем правильно.

Но будем надеяться, что все нюансы проектом будут учтены. Что же касается того, насколько появление государственного арендного жилья сможет повлиять на рынок и формирование арендных ставок, то тут все зависит от двух факторов: того, когда первые арендные дома появятся на рынке, и того, как много их планируется в перспективе. При условии, что программа не будет затягиваться, а арендных квартир будет с каждым годом появляться все больше, программа, естественно, сможет еще снизить арендные ставки на рынке, хотя вряд ли затронет сектор элитного арендного жилья.

В целом, учитывая менталитет соотечественников, которые непременно хотят стать собственниками недвижимости и в большинстве своем не готовы всю жизнь прожить в арендуемых квартирах, эта программа, предполагающая постепенный выкуп площадей, могла бы стать для многих неплохим выходом. Ну а пока она еще не обрела должного размаха, еще раз напомним потенциальным съемщикам, что эксперты не прогнозируют роста ставок аренды в ближайшее время. Впрочем, прогнозы на нашем рынке недвижимости давно уже стали неблагодарным занятием, и нам по-прежнему остается лишь следить за дальнейшим развитием ситуации.